«БОЕВЫЕ ЗАДАЧИ» СЕРГЕЯ СОЛОВЬЯ.

Как удалось вернуть Компанию в собственность города, почему полковник юстиции сменил карьеру военного юриста на строителя и как в Холдинге подбирают персонал, — об этом и другом в интервью Ирине Андрощук рассказал Первый вице-президент ПАО «ХК «Киевгорстрой» Сергей Соловей.

  — Сергей Николаевич, что на сегодня составляет  «Киевгорстрой»?

— «Киевгорстрой» — огромный холдинг, в структуре которого почти сотня организаций. Кроме того, это также публичное акционерное общество, в которое входят публичные акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью. Пакеты акций 34 из них является собственностью «Киевгорстроя» (от 10% до 60 %), другие участвуют в Совете директоров — мы привлекаем их к выполнению определенных генеральных или субподрядных работ. К ним, в частности, входит строительная группа предприятий, которая выполняет только строительно-монтажные работы, группа проектных предприятий, поставщики. Таким образом, Публичное акционерное общество «Холдинговая компания «Киевгорстрой» фактически замкнутый цикл производства. А это предполагает выполнение всех работ по проектированию и строительству объекта, начиная с получения разрешительной документации и до сдачи его в эксплуатацию. Более того, когда строительные работы закончены, гражданин на приобретенную квартиру получает полный пакет документов. Новому владельцу не надо бегать регистрационными службами, чтобы получить правоустанавливающие документы. А на это решаются далеко не все компании. Процесс этот хлопотный и забирает около трех месяцев.

   — Иными словами, покупая в «Киевгорстрое» квартиру, можно не волноваться и за качество оформленной документации, и за то, что квартиру построят в срок?

— В течение 58 лет деятельности компании каждый человек,  покупая квартиру, получал свое жилье вовремя. Конечно, от форс-мажоров никто не застрахован. Но я хотел бы особо подчеркнуть: мы всегда заканчиваем строительство, сдаем объект в эксплуатацию, оформляем правоустанавливающие документы на конкретных физических лиц четко в срок, указанный в договоре, который предусматривает, что мы в случае необходимости можем выйти за рамки договорных отношений до трех месяцев.

   — Вы работаете в «Киевгорстрое» чуть более двух лет. А до этого занимались совсем другой деятельностью …

— Действительно, в «Киевгорстрой» я пришел работать лишь 17 марта 2011 года. А до этого времени строил карьеру военного юриста. Имею два высших образования : одно — военное (окончил Омское общевойсковое командное училище имени М. В. Фрунзе ), второе — юридическое (военно-юридический факультет Военного института Министерства обороны СССР). Я — полковник юстиции запаса. Получил это звание в 32 года.

Но сказать, что теперь я занимаюсь совсем другим делом, было бы неправильно. Работая в Министерстве обороны Украины я обеспечивал деятельность квартирно-строительного комплекса: юридически обеспечивал деятельность департамента строительства, департамента финансов, департамента экономической и хозяйственной деятельности, главного квартирно-эксплуатационного управления. Также по должности я отвечал за юридическое сопровождение деятельности заместителя министра, министра по вопросам строительства, экономики, управления предприятиями, находящимися в сфере управления министерства финансов, недвижимости, земельных отношений и прочее. Нас и готовили для правового обеспечения руководителей таких органов, как Министерство обороны, КГБ, МВД — на факультете обучалось 19 человек. Начиная с 1992 года по 2011 год, я работал при всех министрах, и, кстати, с каждым из них остались хорошие отношения. Так что для меня на моей нынешней должности принципиально нового ничего нет.

         — Вам нравится в этой работе? Или тяготеет душа к военной службе, возможно, чему-то другому?

— У меня всегда была направленность — обеспечение капитального строительства, я в Москве защищал диплом по капитальному строительству и чувствую себя очень уверенно в этой области. К тому же, от военной сферы далеко убежать не удалось, потому что на новой, уже гражданской должности, как оказалось, надо было решать, образно говоря, «боевые задачи» (улыбается. — Ред .). Одной из первых — и основных — таких задач необходимо было вернуть холдинг в собственность города. При первом знакомстве с акционерным обществом мне стало понятно, что в 2010 году 80 % акций  «Киевгорстроя» были проданы офшорным компаниям. Даже наше административное здание пустили с молотка, оформив его, фактически, через проданный пакет акций на оффшорные компании. Кроме того, были полностью проданы 34 пакета акций, принадлежащих «Киевгорстрою», и опосредованно — территориальной общине города Киева. Наши предшественники полностью, не побоюсь этого слова , «разбазарили» холдинг.

         — Речь идет о предыдущей киевской власти? Господина  Черновецкого и его «молодой команды»?

— Именно так. На сегодня осталась последняя группа судебных исков. Сейчас признано и зарегистрировано право собственности территориальной общины на 80 % акций в  Киевгорстрое» в целом, а значит и возвращено здание в собственность холдинга, оформлены земельные участки для его обслуживания. Из 34 пакетов акций возвращено 28, остались последние апелляционные суды. Думаю, скоро мы закончим с этой проблематикой.

Мы разделили судебные процессы на два этапа. Первый: признание права собственности. Здесь в судебном порядке признано нашу правоту. Сейчас идет процедура обязательства определенных юридических лиц зарегистрировать право собственности за холдингом. Процедура эта непростая. Было значительно легче признать право собственности территориальной общины и города Киева, холдинга, чем обязать организации это право зарегистрировать. На сегодня осталось довести до логического конца второй — последний — этап по возвращению последних пакетов акций «Киевгорстроя».

         — Поэтому можно сказать, что львиная доля, более 80 %, акций «Киевгорстроя» принадлежит территориальной общине . То есть всем будет заправлять территориальная община, а не оффшорные компании?

— Да, это гарантия территориальной общины, а не оффшорных компаний.

 — «Дерибан» «Киевгорстроя» как-то отразился на инвесторах? Пострадали они материально?

— К сожалению, сказался, поскольку были применены мошеннические схемы через ценные бумаги, заниженную цену квадратного метра. Посредник продавал квартиры значительно ниже себестоимости одного квадратного метра жилья. Довольно скоро стало понятно, что по такой стоимости построить дом невозможно и что это путь к банкротству холдинга. Теперь мы придерживаемся себестоимости строительства с включением накладных расходов (зарплата работников, плата за землю и т.д.), она, фактически, является минимальной. Мы учитываем рентабельность строительства, исходя из стоимости квадратного метра, так как понимаем, что материальная способность наших граждан не так и уже высока, а потому ставим реальные цены. И это дает результаты: есть уже очередь на определенное жилье.

         — С основной Вашей задачей на посту по возвращению холдинга в собственность территориальной общины понятно. Но есть еще и текущая юридическая работа …

— Да, конечно. К нам, например, массово обращаются с тем или иным вопросом граждане. И наша принципиальная позиция, как бы было не просто, — всем дать ответ, а если находим недостатки — устраняем за свой счет.

         — Какие типичные вопросы юридического характера приходится решать?

— В свое время были проблемные вопросы по поводу получения квартир по ценным бумагам – закладным. На сегодня этот вопрос решен на 100 %. Когда в собственности акционерного общества были общежития (в настоящее время общежития переданы в коммунальную собственность, эксплуатационные организации, в том числе и ОСМД), граждане массово обращались с просьбой регистрации в них, предоставления жилья, в частности юридическим и физическим лицам.

По вопросам строительства граждане обращаются, только когда есть недостатки. В нашей области это нормальная практика. И здесь главное, повторюсь, что мы никогда не стремились эти недостатки скрыть или отмахнуться от них, избегая, таким образом, ответственности, а всегда их устраняли.

А в общем и в целом, Департамент юридического обеспечения «Киевгорстроя» стоит на страже интересов Компании. В частности, наша задача оценить риски при заключении и выполнении договоров, предоставить юридические выводы относительно правильного применения актов действующего законодательства. Мы консультируем руководство и сотрудников, когда у них возникают вопросы по трудовому, налоговому, финансовому законодательству и т.п. Кроме того, Департамент организовывает претензионно-исковую работу, обеспечивает контроль за выполнением хозяйственных обязательств по договорам, заключенным Компанией, принимает меры по возврату дебиторской задолженности. Добавьте к этому работу по разработке проектов нормативных документов, регулирующих деятельность «Киевгорстроя» — всевозможных приказов, распоряжений, решений. И не менее важным элементом деятельности юридического департамента является разработка и представление в государственные органы различных уровней предложений по совершенствованию законов и подзаконных нормативно-правовых актов. Так что заниматься есть чем.

         — Приходится компании сталкиваться с юридическими проблемами на этапе выделения земельного участка?

— Видите ли, добиться выделения земельного участка для строительства не очень-то и трудно. Есть две категории таких участков : те, что выделяет территориальная община — Киевский городской совет, и те, которые нам передают другие заказчики строительства на основании договора. Кстати, второй вариант — массовый, так как строительство в Киеве в больших объемах, кроме нас, никто не осуществляет. Поэтому нас привлекают все заказчики строительства к завершению возведения объектов. В таком случае задача у нас одна для всех — мы готовы достроить, но при определенных условиях: передача всех функций заказчика по договору, в частности, привлечение средств на достройку таких объектов, исключительно холдингом. Рассчитав долю, которую надо отдать предыдущему заказчику, мы достраиваем дома. Отмечу, что в основном это объекты на нулевом цикле. За незавершенное строительство с готовностью на 50-60 % мы не беремся, и не потому, что не можем его завершить. Здесь другой риск. Дело в том, что нам неизвестно настоящее количество физических лиц, которые уже вложили в объект средства. А значит, может оказаться, что предыдущие заказчики строительства скрывают реальное положение с привлеченными инвестициями и заключенными договорами. А вот на этапе завершения сдачи объекта в эксплуатацию все эти инвесторы могут появиться, имея предварительные документы, согласно которым они профинансировали строительство на 80-100 %.

     — То есть столичные «недострои» к холдингу никакого отношения не имеют?

— Именно так.  За такие замороженные «долгострои» мы не беремся. В основном мы начинаем строить с нуля, и все, за что взялись, или уже достроено, или находится на стадии активного строительства.

      — А с какими проблемами приходится сталкиваться при строительстве?

— Ну, здесь проблем выше крыши. Наши граждане по жилищному признаку делятся на две категории: те, кто имеет квартиры, и те, кто жилья не имеют. Первые — всегда против строительства, другие — за. Нужно находить золотую середину. Это проблема организованных групп под руководством так называемой «оппозиции», что значительно мешает строительству. На сегодня такие «проблемные» объекты есть на ул . Киото и ул . Ревуцкого. Последние суды доказали законность строительства, оснований для отмены решения Киевсовета нет. Тем более, у нас большие затраты по указанным объектам. Мы сразу поставили перед Киевским городским советом вопрос: если вы считаете, что строительство незаконно — компенсируйте нам все затраты, а это значительная часть бюджета города Киева.

     — Так строительство на этих объектах будет продолжено?

— Да. Но, здесь имеется непонятная для нас позиция: с одной стороны отводят земельные участки, с другой — их любыми путями хотят забрать. При этом другой альтернативы по строительству в городе нет. Имею в виду, что нет других предприятий, которые могли бы выполнять программу строительства жилья вместе со школами и детскими садами и передать бесплатно часть жилья для граждан, пострадавших от действий ГИСК «Элита — Центр». Мы единственные, кто кроме жилья строит еще и такие объекты.

      — Насколько мне известно , « Киевгорстрой» отказаться от строительства таких объектов?

— Здесь есть юридический нюанс. Закон четко определяет, что именно должен строить за свой счет инвестор: только жилой дом и внутренние сети — все остальное должно строить город. Но в бюджете такое строительство не предусмотрено. Поэтому и возникают проблемы. Например, в Дарницком районе мы недавно построили школу, кстати, это уже 345 школа, построенная «Киевгорстроем». 1 сентября в ней начали учиться более 800 школьников. Но строительство шло трудно, в бюджете города не хватало средств для завершения работ и мы частично возвели ее за свой счет. Местные власти пообещали вернуть нам расходы. Но мы не можем постоянно привлекать средства инвесторов на строительство социально важных объектов. Они должны финансироваться именно за счет бюджета.

   — То есть может возникнуть ситуация: дома сдадут, а школы и детского сада не будет?

— Совершенно верно. И в этом не наша вина. Заказчик строительства социальной сферы — КГГА, она и должна платить. Мы же только строительная организация.

    — Раньше «Киевгорстрой» активно возводил дома вне столицы. Планируете и дальше проводить такую практику?

— География построенных нами объектов широкая. Среди последних — дома в Житомире, Луганске и Ялте. Два из них мы уже закончили. Но в планах менеджмента компании сосредоточиться именно на строительстве жилья в столице. Потому что продаются там квартиры трудно.

    — В чем причина того, что на жилье в регионах нет спроса?

— Спрос есть, причина исключительно в платежеспособности населения. В Киеве жилье продается хорошо, а в Житомире, Луганске, Ялте на возведенное нами жилье у людей банально нет денег.

  — А как насчет Киевской области и городов-спутников столицы? В последнее время стало популярным приобретать жилье в Ирпене, Вышгороде, Броварах …

— Нам такое строительство не интересно с финансовой точки зрения, потому что киевляне никогда не поедут жить в область, приезжие — тем более. Себестоимость строительства квадратного метра во всех городах одинаковая, а покупательная способность граждан различна. И поэтому поставить стоимость 12 тыс. грн за кв.м в Ирпене и в Киеве — есть разница. Там его никто не купит за такие деньги.

       — То есть делать ставку на Киев, но город же не безграничный. Вероятно, нужно будет «расти» вверх, строя все выше дома. Готовы к такому ?

— На все 100 %. Мы можем построить 40 этажные, но за нами не успевают городские службы, собственно, пожарная безопасность. Для этого должны быть вертолетные отряды, определенные лестницы, а пока в стране такой техники нет. Поэтому, более 34 этажей стараемся не проектировать.

        — ХК «Киевгорстрой» — активный участник иностранных специализированных семинаров и выставок. Какова основная цель участия в таких мероприятиях?

— Участие в таких мероприятиях — неотъемлемая часть стратегии развития компании. Выставки, например, позволяют видеть все передовое в области строительства. Когда видим, как работают другие компании, тоже стараемся работать по самым высоким стандартам.

         — Вы отвечаете за еще одно направление: подбор персонала. Зарубежный опыт и здесь помогает?

— Ну, точно не мешает. В целом, особенно изобретать велосипед не приходится. Мы подбираем кадры только по профессиональному признаку. Вот мы раньше говорили о возвращении в собственность холдинга … Так это же не Соловей сделал, это сделала команда профессионалов под руководством Председателя правления — президента Игоря Кушнира. Наш департамент корпоративной политики — абсолютно профессиональные юристы, признанные в Киеве и в целом в государстве. Понятно, что мы подбирали людей, которые способны это делать. Задачи стоят жесткие, я должен быть уверен, что человек не выдаст никакой информации без решения Председателя правления или моего решения.

         — Как Вы принимаете людей на работу? Есть определенный конкурс?

— Конечно, у нас есть кадровый резерв, сформированный из готовых личных дел по всем отраслям: строители, проектная группа, экономика, финансы, юриспруденция, корпоративное право, поставки и т.п.  Если будет необходимость, мы можем наш персонал заменить теми, кто стоит в очереди. А она немаленькая, потому что работать в  «Киевгорстрое» престижно .