ИГОРЬ КУШНИР: МЫ СТРОИМ ТАК, ЧТОБЫ ВСЕ МОГЛИ ВЫБРАТЬ ПОДХОДЯЩЕЕ ДЛЯ СЕБЯ ЖИЛЬЕ

Глава правления – президент ПАО «ХК «Киевгорстрой» рассказал в интервью «Бизнес Цензор» о происходящем на рынке недвижимости, актуальных направлениях в строительстве, а также о проблемах застройщиков

Игорь Николаевич, последние 5 лет вы являетесь председателем правления и президентом ПАО «ХК “Киевгорстрой”». Как за это время изменился рынок жилой недвижимости Украины и столицы в частности?

Рынок стал более нестабильным, примерно, как и курс доллара. В связи с происшедшими за эти годы событиями в стране, были моменты, когда не понятно было чего ожидать завтра и в каком направлении двигаться. Из-за обвала гривны практически в 3 раза выросла цена квадратного метра. Любое колебание доллара вынуждает нас пересматривать ценообразование. Должен отметить, что «Киевгорстрой» является чуть ли не единственной строительной компанией, которая напрямую не привязана к доллару. Но 60% цены квадратного метра составляет стоимость строительных материалов и комплектующих, которые закупаются за доллары. Инфляция и общие процессы в экономике дают увеличение стоимости еще на 10%.

Кроме экономических факторов, на рынок влияет и улица, как бы нелепо это не звучало в правовом государстве. Начинаешь стройку – митинг под забором, нанятые молодчики устраивают шоу. Потом месяцами тянутся суды и прочие разбирательства, а строить мы не можем.

Еще одна тенденция, на этот раз позитивная, — все чаще люди рассматривают недвижимость как средство сохранения денег. Банки лопаются — деньги теряются, дома под матрасом не самый безопасный вариант, рынок фондовых бумаг в стране почти не развит. Вот и получается, что крах банковской системы подстегнул инвестора вкладывать в квадратные метры, которые на сегодняшний день являются лучшей альтернативой депозитарию.

 

Изменились ли условия купли-продажи недвижимости (кредиты, рассрочки и их сроки)? 

Раньше у людей было больше возможности купить жилье с помощью государства. Работало «Доступное жилье», 3-процентная ипотека. Сейчас они фактически заморожены. В силу этого люди стали чаще обращать внимание на рассрочки и другие программы, которые есть непосредственно у застройщиков. В «Киевгорстрое» мы сделали все возможное для того, чтоб каждый человек мог приобрести собственное жилье. Во-первых, это скидки при полной оплате – до минус 20%. Учитывая, что у нас есть предложения по квартирам в готовых домах, сегодня покупают – через неделю заходят на ремонт. Во-вторых, это совместная с банком ипотечная программа. 30% первый взнос, нормальная процентная ставка, срок до 10 лет. В ближайшей перспективе внедрение еще более лояльных для инвестора условий. Это так же ипотека, но уже с рекордно низким процентом годовых, длительным сроком кредитования и прочими выгодными позициями. Думаю, она тоже будет интересна инвестору. В целом, в  последнее время активность в этом направлении набирает обороты, люди понимают, что могут практически безболезненно за несколько лет выплатить квартиру. Есть и рассрочка, там первый взнос 50%, остаток – до момента ввода объекта в эксплуатацию. Ее берут в основном, вкладывая на «этапе котлована».

Для тех, кто смотрит на квадраты как средство инвестирования, предусмотрели отдельную программу «Вознаграждение за доверие». В инвестиционных договорах на покупку квартиры есть пункт, согласно которому человек может забрать вложенные деньги с процентами. То есть, на выходе он получает либо квартиру, либо то, что вложил, плюс процент. Как показывает практика, берут квадратными метрами. И правильно делают.

Какие сегменты, метражи сегодня в приоритете у застройщиков вообще и у вашей компании в частности? На что наибольший спрос? Почему?

62 года назад «Киевгорстрой» создавался с целью обеспечить жильем максимально возможное количество людей. Сегодня мы от этих целей не отступаем. Комфортное жилье, подъёмное по цене, с удобным месторасположением и хорошей планировкой – это то, что должен иметь каждый. Мы строим так, чтоб каждый мог найти подходящее для себя: от небольших однушек до двухуровневых квартир с террасами. Учитывая, что спрос серьёзно пошатнулся в сторону небольших метражей, начали проектировать чуть больше 1- и 2-комнатных и чуть меньше больших площадей. Сейчас застройщики все чаще начали строить жилье от 18 кв. м, но я не считаю это квартирой. Человек должен жить в достойных условиях, а не в клетке на 20 квадратов.

Если говорить о покупке недвижимости в контексте выгодного вложения денег, какие объекты вы бы посоветовали (география, инфраструктура, прочее)?

Построенные «Киевгорстроем» (улыбается). Только Киев, рядом с нормальной транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Как правило, всегда хотят рядом метро, школы, садики, магазины и прочее. Думаю, не нужно объяснять, что новострой в тысячу раз более ликвиден и выгоден, чем вторичка.

Как в этом смысле отличаются жилье в Киеве и пригороде? У кого преимущество, в чем оно заключается?

Ясно дело, преимущество у города. Квартира в Киеве это одно, а за чертой непонятно где – совсем другое. Ну или чего тогда столько приезжих из области снимают квартиру в городе? Во-первых, вопрос цены. Да, в пригороде, на первый взгляд дешевле, но если перевести время, выстоянное на въезд и выезд, неудобства при попытках устроить детей в садик, низкий уровень медицинской помощи в денежный эквивалент, получится во много раз дороже. Кроме того, цена на жилье в пригороде со временем не будет расти, в отличие от столичной недвижимости. Покупать там квартиру с целью простого вложения денег, например, для ее последующей сдачи не выгодно, кто захочет ее снимать? Возможно кто-то и захочет, но рентабельность и целесообразность это всего вызывает больше вопросов, чем ответов.  Приобретать для себя – тоже большой вопрос. Разве что человек хочет ощутить все «прелести» проблем с отсутствием канализации, вечными пробками, нехваткой машин «скорой помощи» и инфраструктуры. В погоне за мнимой экономией человек обрекает себя на неудобства, рискуя превратить долгожданное жилье в место для ночлежки. Крайне недальновидное решение. Если пересчитать все в перспективе нескольких лет с учетом всех минусов и неудобств, то вы поймете, что экономии никакой в этом нет, а в итоге убытки.

Чего, на ваш взгляд, сегодня не хватает пригороду, чтобы конкурировать с жизнью в мегаполисе? Могут ли уравняться условия жизни в городе и за его чертой? Если да, сколько на это понадобится времени, затрат? И от кого в принципе это зависит (с какого бюджета деньги и т. д.)?

Первое, это инженерные сети — канализация, отопление, водоотвод. Стоит себе новопостроенная пятиэтажка в поле, коробка есть, а толку с нее нет, потому что сети не подведены. Провести их стоит дороже, чем весь этот дом с землей включительно. Такие случаи возникают, когда участок под застройку взят у физических лиц, по факту на месте чьего-то огорода. Кроме того, уже существующие сети изначально не рассчитаны на нагрузку, которая ляжет после введения в эксплуатацию нескольких новостроек. Такой поступок застройщика на «авось выдержит», приведет инвестора к многократным оплатам и нервотрепкам за латание дыр в трубах и прорывы, которые будут чинится местными коммунальщиками месяцами. Сюда же веерные отключение света и частое отсутствие горячей воды, освещения дворов и нормальных дорог.

Второе, инфраструктура. Многие дети, живущие в Гатном, вынуждены ездить в школы Ирпеня. В Вышгороде, чтоб попасть к педиатру, надо записаться в очередь и ждать от полумесяца своего времени. Поликлиники в этих областных городках рассчитаны на небольшое количество человек, в то время как число фактически живущих растет в геометрической прогрессии.

Третье, транспорт и дороги. Большая часть экономически активных людей работает непосредственно в Киеве, до которого из пригорода нужно добираться. Забитые маршрутки и электрички в час-пик, километровые пробки и время, потраченное впустую – на это обрекают себя люди, которые живут в пригороде.

Как по мне, это только вершина айсберга. Уверен, что думающие люди перед покупкой квартиры (событие, которое часто происходит раз в жизни!) внимательно взвешивают все плюсы и минусы. Все таки квартира в Киеве это всегда масса преимуществ, в отличие от неразвитого пригорода. А перспективы развития пригорода настолько туманные, что это даже не вопрос ближайших 5-10 лет.

Какой ваш прогноз касательно стоимости жилья за городом и в городской черте на ближайшие годы?

Недвижимость в Киеве будет дорожать, это 100%! Что с пригородом можно только догадываться. Если сегодня дешево, то завтра, учитывая отдаленность расположения и прочие неудобства, будет еще дешевле. С точки зрения вложений не самый выгодный вариант.

«Киевгорстрой» бессменный лидер жилищного строительства, работающий на рынке более 60-ти лет. Однако конкуренция на рынке жилой недвижимости ужесточается. Участники рынка используют массу инструментов, с помощью которых стараются выделиться на фоне конкурентов. Какие особенности, конкурентные преимущества у «Киевгорстроя»?

Существование «Киевгорстроя» это уже преимущество для рынка. Потому что игрок сильный, стабильный и надежный. И в случае чего, может подхватить падающих коллег. А если серьезно, за «Киевгорстрой» говорят факты: 45 млн построенных квадратных метров, почти 2 млн довольных инвесторов, 62 года стабильного выполнения обязательств. В работе компании около 50 объектов, ежегодно сдаем в эксплуатацию где-то 400 тыс кв. м. В «Киевгорстрое» работает команда профессионалов, которая является залогом стабильности и правильных решений даже в сложные времена.  Самым большим преимуществом считаю тот факт, что 80% акций предприятия принадлежит Киеву, городские власти непрерывно контролируют работу «Киевгорстроя». Все эти факторы и помогают компании продолжать успешную работу и обеспечивать киевлян хорошим качественным жильем.