Голова правління-президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір в інтерв’ю Property Times розповів про своє бачення стану та перспектив будівельного ринку, а також про те, яких нововведень варто очікувати в нових проектах забудовника.
Сьогодні різні експерти ринку дають суперечливі прогнози: одні кажуть, що через низький попит ціни будуть знижуватися і далі, а інші впевнені, що цінове «дно» первинного ринку вже досягнуто. Якої думки дотримуєтеся ви і чому?
Знижуватися ціни не будуть, немає куди. Будівельні матеріали, комплектуючі, паливо формують 60% ціни. З урахуванням того, що за останні 2 тижні долар виріс на гривню, матеріали також ростуть. З чого тоді має відбутися зниження вартості квадратних метрів? Знижуватися їм просто нікуди.
Якщо хтось і ставить гранично-низьку вартість, то це або компанії, яким треба розпродати і закритися, або аферисти, яких в десятки разів більше на ринку, ніж порядних будівельників. Грошова маса у населення дійсно зменшується, але це не означає, що вартість квадратних метрів буде падати. Попит змістився в сторону більш бюджетних варіантів.
Яка ймовірність зупинки будівництва? Якщо це все-таки трапиться, кого (які компанії) в першу чергу зачепить?
В першу чергу зачепить дрібні. У великих є певний запас міцності – як активні будівельні майданчики, так і готові пропозиції у вже зданих об’єктах. І це дає можливість йти далі. А ось хто тільки з’явився на ринку, або займається одиничними проектами, там ситуація гірша – якщо притисне, саме їх «голови» полетять першими.
Нещодавно в коментарі одному з видань ви говорили про можливу перспективу поглинання великими компаніями дрібних гравців ринку. Яким чином, на вашу думку, це буде відбуватися?
Мова не про поглинання, а про зникнення з ринку дрібних. Те, про що говорив в попередньому питанні. У кращому випадку вони встигнуть розпродати і просто закритися. У гіршому збанкрутують, залишивши за собою недобудови. Рано чи пізно які доведеться доводити до розуму, що і будуть робити великі компанії.
Які ви бачите способи активізації попиту з боку покупців? І чи потрібно це робити?
Пам’ятаєте у Керролла: доводиться бігти щодуху, щоб тільки залишатися на тому ж місці. Конкуренція на ринку досить велика, щоб не втрачати клієнта, потрібно нагадувати йому про себе. «Київміськбуду» в цьому плані простіше – бренд відомий і з репутацією, і тим не менш, в компанії працюють усілякі програми лояльності. Знижки, бонуси, розстрочки – це все можливість звернути на себе увагу аудиторії. Зараз на кожному третьому борді з рекламою нерухомості висить «знижка». Це інструмент, що працює, ось його і використовують. І ще – курс долара, це найголовніший фактор активізації попиту.
Нещодавно «Київміськбуд» запустив спільну з банками програму умовно пільгової іпотеки. Як це позначилося на продажах квартир?
Не особливо сильно. Банківська система все ще не повернула собі колишній рівень довіри, люди активніше користуються розстрочкою від забудовника. Хоча іпотеку і беруть, це не той обсяг, який хотілося б бачити. Грає роль достаток людини, більшість угод проходить по повній або 50% оплаті з подальшою розстрочкою. Іпотеку ж беруть або коли не вистачає зовсім трохи – наприклад, покривають різницю між однокімнатною, на яку гроші були, і двокімнатною, яку вирішили брати за допомогою іпотеки. Або коли не вистачає сильно, – беруть на тривалий термін. У процентному співвідношенні кредитні договори становлять близько 5% від загальної кількості продажів.
Чи плануєте ви пом’якшувати умови кредитування – наприклад, за рахунок зниження ставки або продовження пільгового періоду? Чи розглядаєте ще якісь банки в якості партнерів?
«Київміськбуд» не може змінювати ставки або умови – це парафія банку. Зараз ми в цьому напрямку співпрацюємо з державним Укргазбанком і Кристалбанком. Обидва зарекомендували себе як надійні установи, на роботу з ними нарікань немає. Якщо ще якийсь банк запропонує вигідні умови, готові працювати.
Як ви оцінюєте нову програму Мінрегіону про передачу квартир в лізинг або оренду з правом викупу? Чи готові брати участь в такій програмі? На яких умовах?
Поки не розумію, що саме в рамках цієї програми буде запропоновано забудовнику, які умови, але заявку на участь в ній «Київміськбуд» вже подав. Думаю, будь-яка будівельна компанія, націлена на отримання прибутку, погодиться брати участь в програмі лізингу тільки при вигідних умовах. А загалом «Київміськбуд» завжди готовий до участі в будь-яких програмах.
Нещодавно «Київміськбуд» повідомив про запровадження низки технологічних нововведень в проектах компанії. Що плануєте найближчим часом?
Що з’явиться нового в світі, те і будемо впроваджувати. У відділі продажів запустили окуляри віртуальної реальності. На дахах об’єктів почали встановлювати сонячні батареї. Поки запускаємо пілотний проект – в будинку на Лумумби. Там же, плюс на Лейпцизькій, «Міраксі», «Медовому» і інших, будуть встановлені зарядки для електромобілів. Тож, не дивлячись на більш ніж півсторіччя історії, Київміськбуд крокує в ногу з часом.
Розкажіть про проект «Міракс». Яким він буде і чим відрізняється від традиційних проектів «Київміськбуду»?
«Міракс» – він буде, ось що головне. Його основні відмінності: інфраструктура, апартаменти (іншими словами – житловий бізнес), увесь комплекс послуг в самому ЖК, велика кількість паркувальних місць. В першу чергу – місце розташування, в історичному центрі міста, з транспортним сполученням в усі кінці столиці. І ціна, що важливо.
Як вам вдалося домогтися права на добудову цього об’єкта? Яким чином була здійснена передача попереднім забудовником права на використання ділянки «Київміськбуду»?
Можливість сама нас знайшла. Власник цієї земельної ділянки звернувся в «Київміськбуд» з пропозицією добудувати об’єкт. Як вони там вирішували з колишніми власниками – не знаю, і, якщо чесно, не особливо хвилює. Пакет документів у них був повний, все згідно із законодавством України, так що після переговорів і виявлення точок дотику, вирішили будувати. Хто, якщо не ми (посміхається).
У Києві чимало перспективних недобудов або довгобудів. Чи плануєте взятися за реалізацію якогось? Які об’єкти ви взагалі готові розглядати в цьому ключі (які у них повинні бути характеристики)?
Тільки ті, які будуть вигідними – «Київміськбуд» комерційне підприємство, що працює на прибуток, який в подальшому відраховується київській міській громаді. Наші фахівці розглядали не один такий об’єкт. Для можливості недобудову довести до розуму, її потрібно спочатку вивчити, провести експертизи, а потім приймати рішення. Більшість таких об’єктів доцільніше знести і побудувати заново, ніж приводити в порядок конструкції, які стояли роками.
Нещодавно була також інформація про нібито вихід «Київміськбуду» з проекту Rybalsky. Прокоментуйте, якщо можна.
Маячня. «Київміськбуд» бере активну участь в проекті Rybalsky.
80% компанії «Київміськбуд» належить Києву. Чи передаєте ви, в зв’язку з цим, частину квартир місту або місто просто отримує свою частку прибутку у вигляді дивідендів?
Квартири ми не передаємо місту в зв’язку з існуючим законодавством. Ви вірно сказали, 80% акцій компанії належать громаді Києва. Це означає, що щорічно акціонери голосують за розподіл прибутку, певний відсоток якого йде на виплату дивідендів. Повинен сказати, що в останні роки це рекордно високий відсоток.