Среди объектов, которые возводит Киевгорстрой, апарт-комплекс в пер. Электриков, 11 и апарт-отель в МК на Курнатовского, 20 и готовый комплекс апартаментов в Одессе — Costa Fontana. Покупатели, интересующиеся этими домами, часто спрашивают, чем апартаменты отличаются от обычных квартир и какие особенности имеет такое недвижимость?
Апартаменты — это помещения, предназначенные для временного проживания, это нежилой фонд недвижимости. Апартаменты могут располагаться и в перестроенных зданиях, оформленных как недвижимость офисного, гостиничного или коммерческого назначения, и в типовых жилых комплексах. Второй вариант является более оптимальным для инвестирования — все-таки удобнее жить или сдавать жилье в аренду (в том числе под офис и не только, и вполне легально) в доме, похожем на обычный дом. Однако, прежде чем принимать окончательное решение, стоит учесть особенности этого формата недвижимости.
Покупая апартаменты, нужно обратить внимание на:
• невозможность прописки. Это ключевое отличие апартаментов от квартир, которое вытекает из того, что юридически они относятся к нежилому фонду. Это сразу следует учесть, ведь прописка до сих пор немало значит — например, без нее будет довольно сложно получить место в детском саду или школе по месту жительства ребенка.
• коммунальные платежи. Если в квартирах задействованы стандартные тарифы на водо-, тепло- и энергоснабжение для населения, то для нежилых помещений применяется тариф «для других потребителей» — по сути, коммерческий. В среднем он выше на 15%. Впрочем, если площадь апартаментов небольшая (до 30 квадратов), это не так существенно.
• невозможность оформить субсидию или льготу. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, все эти
социальные опции проживающим в них недоступны.
• налог на недвижимость. Владелец апартаментов должен ежегодно платить налог на недвижимость, который
составляет 1% от минимальной цены за квадратный метр.
• налог при продаже. И на жилую, и на нежилую недвижимость действует одинаковое налогообложения: 5% налога
плюс 1,5% военного сбора. Но в случае жилищного фонда эта схема работает, только если недвижимость находится
в собственности менее трех лет, а вот в случае нежилого — всегда. То есть налог 6,5% вы заплатите в любом случае.
• судебные тяжбы. Если по каким-то причинам (долги по кредитам или оплате коммунальных услуг) суд налагает
арест на жилую недвижимость, и она оказывается единственным жильем ответчика, то выселить из квартиры его не
могут. Другое дело с апартаментами, которые не считаются жильем — из них должника вполне могут «попросить»,
чтобы выставить их на торги и взыскать долг путем реализации недвижимости.
Преимущества апартаментов
• выгодная стоимость. Это главный плюс апартаментов —
обычно цена квадратного метра нежилой площади на 10-20%
ниже, чем в жилой, и эта приятная разница будет в пользу
апартаментов. Если же добавить к этой демократичной цене
еще и обычно небольшую их площадь, то окажется, что за
450-500 тыс грн (ценой квартиры в Броварах) можно
приобрести недвижимость в центре Киева. И эта стоимость
компенсирует остальные недостатков.
• многоцелевое назначение. Приобретя квартиру, вы можете
жить в ней сами или сдавать ее в аренду. Инвестиция в
апартаменты открывает гораздо больше возможностей. Так, в
них можно временно жить во время командировки или отдыха,
их можно сдавать в аренду как жилое или коммерческое
помещение. Наконец, апартаменты можно продать, даже если
в данный момент там проживают арендаторы.
• местоположение. Вследствие своего функционального назначения апартаменты обычно находятся в деловом
центре города или в рекреационных зонах — то есть местах, где не всем по карману приобрести квартиру. Первый
вариант поможет сэкономить время на дорогу и избежать пробок, второй — иметь возможность проводить уикенды в
собственном жилье в зоне отдыха. Оба варианта также является прекрасным объектом для сдачи в аренду.
• окупаемость инвестиций. Такое капиталовложения действительно быстро окупается: за счет более низкой цены на
старте и возможности получения прибыли от сдачи в аренду. Стоит учесть и то, что апартаменты можно сдавать в
том числе и для коммерческих целей (офис и т.п.), снижает риски возможных простоев недвижимости.
• привлекательная инвестиция. Часто апартаменты — это именно инвестиция с целью сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду. При отсутствии желания или возможности самостоятельно заниматься поиском арендаторов и обслуживанием жилья можно заключить договор с сервисной компанией, которая возьмет все эти хлопоты на себя.
• офис + жилье. Статус коммерческой недвижимости позволяет зарегистрировать в апартаментах юридический адрес и открыть там, скажем, косметологический кабинет или приемную психотерапевта. И даже звукозаписывающую студию — соседи не смогут пожаловаться на шум, ведь закон о соблюдении тишины не действует в нежилых помещениях. Рабочее помещение можно дополнить и жилым, расположив рядом кабинет и спальню благодаря грамотному зонированию.