ИГОРЬ КУШНИР: ДО КОНЦА ГОДА СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА ВЫРАСТЕТ НА 10-20%

Сколько будут стоить квартиры в новых домах, что происходит с «наследием» Укрбуда и как государство помогает решить жилищный вопрос, в интервью порталу «Минфин» рассказал Глава правления — президент ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.

Как и почему меняются цены на жилье

Киевгорстрой первым из застройщиков анонсировал повышение стоимости квадратных метров в своих жилых комплексах. На сколько вырастут цены?

Начнем с того, что другие компании поднимают цены точно так же, как и мы. Но Киевгорстрой — публичное акционерное общество, и каждый свой шаг пытается доводить до людей своевременно. За последние полгода мы поднимали цену дважды. Первый раз подорожание составило от 10 до 15%, еще примерно на столько же во второй раз.

Почему возникла необходимость снова пересматривать цены, ведь фактически за полгода прайсы и без того выросли уже, как минимум, на 20%, а доллар с начала года даже укрепился по отношению к гривне?

Главным фактором сегодня является галопирующая инфляция. С учетом того, что за последнее время в мире было напечатано очень большое количество денег, направленных на борьбу с последствиями коронавируса, выданы большие объемы дотаций для населения, произошло серьезное обесценивание денег. И доллар, и евро начали девальвировать, соответственно, не обошел этот процесс и гривну. В итоге, несмотря на то, что курс доллара стоит на месте, материалы дорожают в гривне.

Если брать в прямых цифрах, то в гривне арматура подорожала на 60%, вата — на 30%, и так практически по каждому материалу. В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%. Поэтому, решение об увеличении цен на недвижимость обоснованно и логично.

В начале каждого месяца нам приносят отчеты — сколько стоили материалы в гривне на 1 число предыдущего месяца, сколько они будут стоить на 1 число следующего месяца. Для расчетов мы берем за образец расходы на один подъезд 26-этажного дома — сколько материалов на него идет, какими будут наши затраты на них и, таким образом, выходим на себестоимость квадратного метра, понимаем, как она изменится за месяц. Сейчас эта цифра составляет от 3 до 5%.

Цена квадратного метра в Киевгорстрое стартует от 22 тыс грн. Себестоимость строительства на сегодня где-то около 19 тыс грн за кв м. Если учесть еще и стоимость земли, и разные нагрузки, и благоустройства, то маржа застройщика сейчас сократилась до 10−20%.

Что происходит со спросом на недвижимость? И не оттолкнет ли покупателей рост цен?

Прошлый год даже не хочется вспоминать. Пандемия, локдаун, кризис. Люди вообще ничего не покупали. В этом году отложенный спрос начинает реализовываться. Люди покупают жилье и даже повышение стоимости квадратного метра их не сдерживает.

Плюс играет свою роль вторая история: все четко понимают, что до конца года стоимость квадратного метра будет расти. Процентов на 10−20, а то и больше. Поэтому клиенты уже сейчас приходят, выбирают и покупают жилье.

А если спрос на недвижимость начнет падать?

Дело в том, что единица товара стоит каких-то денег. И если товар даже не будут покупать, его никто не будет продавать себе в «минус», он будет просто лежать. Ну, остановятся темпы строительства.

Есть ли шанс, что жилье подешевеет?

Все зависит от дальнейшего экономического развития. Если инфляция замедлится, притормозит и рост цен. Хотя мы, к сожалению, очень зависимы от мировых тенденций. Независимо от того, что происходит у нас в стране, мир диктует подорожание или удешевление.

Как в условиях повышения цен решается вопрос с покупателями, которые приобрели недвижимость на условиях рассрочки?

У каждой компании есть свой принцип работы. Практически все столичные застройщики привязываются к курсу доллара, каким-то коэффициентам. Покупатель платит в долларах, вне зависимости, дорожает валюта или дешевеет.

У нас немного другая система. Мы частное акционерное общество, 80% которого владеет Киевская городская власть, и мы продаем все в гривне. Мы не привязываемся к курсу доллара, но мы каждый месяц отслеживаем тенденции, анализируем ситуацию с ценами на материалы и строительные работы. Соответственно, если идет подорожание, мы добавляем его к стоимости квадратного метра. И человек, который взял жилье в рассрочку, за оставшиеся квадратные метры, которые он не оплатил, платит по новым ценам.

Что происходит с домами Укрбуда

Во втором полугодии прошлого года Киевгорстрой завершил работу над 2968 квартирами. Но из 4 сданных в эксплуатацию комплексов, три — объекты, принятые от Укрбуда. Что происходит с собственными объектами компании? Какие планы по сдаче жилья в 2021 году?

Не совсем так. В 2020 году мы ввели 200 тыс. кв м — это комплексы Киевгорстроя и почти 160 тыс. кв м — комплексы Укрбуда. То есть, 4 Ж К Киевгорстроя и еще 5 Укрбуда. Всего 9.

Что касается планов на 2021 год, то они грандиозные. В целом, думаю, выйдем на цифру примерно 600 тыс. кв м. В общей сложности на стадии строительства находится 2,5 млн кв м. К концу года планируем сдать 12 ЖК. 5 — объекты Киевгорстроя, и 7 — Укрбуда. Но я их не разделяю, теперь они все Киевгорстроя. Плюс паркинги и садики.

По всем объектам есть сроки, мы их уже опубликовали.

Какое вообще наследие вам досталась от Укрбуда? Сколько на Киевгорстрой оформлено убытков и сколько прибыльных объектов?

Сейчас принято уже 17 объектов: Харьковский, Новомостицкий, Гармония, Пектораль, Солнечная Ривьера, Кирилловский гай, Гвардейский, Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, Академ Парк, Шевченковский, Подол Град, Злагода, Оберіг-2 и Чарівне місто. Первые пять уже полностью введены в эксплуатацию.

Один объект мы еще не приняли, это ЖК Solar City, потому что по нему еще идут суды. Еще один объект, ЖК Art House, мы доводим до ума. Он связан с Минобороны и по нему есть множество вопросов. В частности, не все в порядке с проектными договорами, земельными взаимоотношениями и т. п.

Фактически все объекты, которые мы взяли, были в разобранном состоянии. Проектировалось одно, строилось другое, отсутствуют некоторые документы, не все вопросы улажены. То есть, фактически каждый объект у нас проблемный.

Если говорить о том, какие объекты убыточные, а какие в плюсе, то нам достались все минусовые.

А за счет чего вы будете выравнивать ситуацию?

Единственная возможность — это рядом с теми объектами, на той же земле, построить новое жилье. А поскольку участки это позволяют, то мы так и собираемся сделать. За счет этого жилья у нас будет возможность перекрыть все минусы, которые существуют на уже принятых «укрбудовских» объектах.

В общей сложности от Укрбуда мы забрали 1 млн кв м. И еще приблизительно 400 тыс кв м у нас есть возможность нового строительства. Сейчас они в проекте, мы работаем над документацией. Думаю, к концу лета мы сможем начать строительства как минимум 3 ЖК.

Сколько «укрбудовцам» требуется в среднем доплачивать, чтобы получить свои квартиры?

Если человек оплатил полностью за квартиру, то к нему нет никаких вопросов. Если же нет, то у него два варианта. После того, как мы принимаем объект, мы даем 10 дней на то, чтобы люди смогли закрыть сделку по старым ценам. Если у них нет такой возможности, они будут вынуждены принять новые правила игры. То есть, платить уже по нашим ценам, нашему тарифу, нашему графику.

Застройщики массово указывали на проблемы с ГАСИ, а именно, на затягивание выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию ЖК. Есть ли аналогичные проблемы у Киевгорстроя? Можно ли говорить о лояльном отношении к объектам Укрбуда?

На сегодняшний день у нас в принципе взаимопонимание есть. Было проведено пару общих совещаний. С учетом того, что мы один из самых крупных застройщиков, нарисованы дорожные карты наших взаимоотношений. Как оно будет дальше, посмотрим уже через пару месяцев. Надеемся, все будет хорошо! Но на данном этапе у нас пока идет плодотворная работа.

Касательно более лояльного отношения к объектам Укрбуда, то оно есть.

Как компания пережила локдаун и что будет строить дальше

В прошлом году доходы Киевгорстроя сильно упали. Компания получила 7 млн грн чистой прибыли, что меньше показателей 2019 года. В итоге компания приняла решение о выплате дивидендов по результатам деятельности в 2020 году в сумме 3,5 млн грн. Прокомментируйте, пожалуйста, такое решение.

Начнем с того, что в прошлом году три месяца не работали. В это время всем платили зарплату, люди от этого не страдали. Все стройки двигались. То есть, мы полностью израсходовали все свои резервы. Что мы сделали — заложили их в основные средства на будущее. Активы компании увеличились практически на 20% — до 12 млрд грн. То есть, мы деньги никуда не дели. Мы их просто перевложили и за счет этого у нас получилась такая вот ситуация с выплатой дивидендов.

Нам некуда было деваться: либо платить дивиденды, либо останавливать все стройки. Мы, естественно, этот вопрос накануне обсуждали с Киевгорсоветом. Я показал все бумаги, они поняли, что это действительно необходимые меры и что другого варианта не существует.

Сейчас доля жилья эконом-класса на рынке резко уменьшается, многие эксперты вообще считают этот сегмент бесперспективным. А вот в Киевгорстрое он один из профилирующих. Планируете менять форматы жилья?

Категорически не согласен с тем, что доступное социальное жилье сейчас пользуется меньшей популярностью. Людей с небольшими доходами намного больше, чем тех, кто может позволить себе жилье бизнес-класса. Человек, который имеет $50 тыс., скорее купит за $30 тыс. доступное жилье, а остальное оставит себе на будущее. Мое мнение, что около 70% на рынке — это доступное социальное жилье, а все остальное уже потом.

Касательно форматов жилья, то Киевгорстрой сконцентрирован на строительстве доступного жилья. Сейчас это уже не эконом класс, а скорее комфорт, поскольку мы постоянно работаем над вопросом трансформации доступного жилья в более красивое. Мы улучшаем качество плитки в фойе, делаем зоны для охраны, меняем потолки, делаем более качественные окна и многое другое.

Ваш клиент изменился за последнее время?

Помолодел лет на 10. Если раньше у нас в большинстве покупали жилье люди в возрасте 45 лет, то сейчас это 35−40 лет. Что интересно, приходят и выбирают женщины, а покупают мужчины.

Насколько инвестиции в жилую недвижимость сегодня популярны? Сколько приблизительно клиентов Киевгорстроя покупают квартиры с целью заработка?

В Украине недвижимость по-прежнему остается единственным доступным и понятным инструментом инвестирования. Рынка ценных бумаг нет, банков все боятся. Что делать с накоплениями? Хранить дома и поддаваться риску воровства — смысла никакого нет. Поэтому недвижимость — это единственное капиталовложение в Украине более-менее защищенное, и то при правильном подходе. Когда ты по определенным критериям выбираешь надежного заказчика строительства или девелопера, чтобы потом вообще без денег не остаться.

На недвижимости можно прилично заработать. Ввели дом в эксплуатацию — сразу 20−30% плюс. В среднем если на начальном этапе инвесторы покупают у нас недвижимость по 20 тыс. грн за кв м, то в конце они его легко продают по 35 тыс. грн. Доля таких клиентов в нашей компании достаточно существенна — приблизительно 30%.

Как правило, это все те инвесторы, которые покупают недвижимость на начальных этапах строительства и ждут, пока цена поднимается, чтобы перепродать. Те же, кто вкладывает в недвижимость на более поздних этапах строительства, приобретают жилье для себя.

Как государство решает жилищную проблему

Новая налоговая реформа предусматривает изменения и в части налогообложения операций купли-продажи недвижимости. Как оцениваете эти предложения?

Очень внимательно следим за новациями со стороны законодательных органов. Скажем, в работе сейчас законопроект, который вводит НДС на вторую поставку при продаже квартир. Это большое зло для строителей.

Касательно законопроекта № 5059 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (защищает права инвесторов, которые приобретают жилье на этапе строительства —ред.), то это хорошая идея: и я лично, и рынок его поддерживаем. Он предусматривает регистрацию до начала строительства — это вполне нормальное явление, которое даст возможность хотя бы убрать такой проблемный момент, как двойные продажи. Это не активизирует первичный рынок недвижимости, но хотя бы его стабилизирует.

 А что поможет активизировать?

Только ипотека. К сожалению, государственные программы, которые уже запущены, не сильно взлетают. Вот сейчас создали Жилищную компанию. Рассказывают, что будут давать жилье в лизинг. Но в лизинг они могут отдавать только готовое жилье. Любой из строителей в Киеве до окончания строительства продает практически все квартиры. Так что есть над чем подумать.

И какой выход, чтобы действительно активизировать первичку?

Выход — перейти на покупку имущественных прав на недвижимость. А в дальнейшем либо отдавать в лояльную продажу, либо ждать достройки и отдавать в лизинг.

И последний вопрос, заключительный. Какие у вас ожидания от 2021 года?

Очень хорошие. Полгода прошло, и я очень доволен результатами. Я не сравниваю с прошлым годом. Я его не ставлю ни в какие рамки, мы просто про него забыли, как про полный кошмар. Сравнительной базой у нас служит 2019 год. Так вот, в 2021 году мы уже имеем +20%.