ИГОРЬ КУШНИР: У КИЕВГОРСТРОЯ БОЛЬШОЙ ЗАДЕЛ НА 2021 ГОД

Глава правления – президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир в интервью порталу domik.ua о прошлогодних достижениях компании и планах на наступивший 2021.

Назовите три вещи, события или факта, которые ассоциируются у вас с 2020 годом.

Такого «богатого на сюрпризы» года на моей памяти не было никогда. Первое, чем он запомнится, — это коронавирус и его последствия. Но я бы посмотрел на ситуацию с нестандартной стороны. Наряду с упадком экономики и уровня жизни, мы научились ценить вещи, о которых раньше говорили «некогда». Появилось время на семью, неспешные разговоры, обдумывание долгосрочных планов. Пандемия показала, что является действительно важным, а что — просто обертка. Поэтому основных три слова ушедшего года: здоровье, переосмысление, приоритеты.

Какие достижения компании 2020 года вызывают у вас чувство гордости?

Во-первых, то, с каким результатом компании удалось преодолеть кризис. Нам удалось выстоять с минимальными потерями, которые были компенсированы уже к началу осени. Мы по максимуму сократили обороты весной, что позволило минимизировать потери и аккумулировать достаточное количество средств для строек. Они, к слову, не останавливались ни на один день.

Во-вторых, я горжусь командой. Кризис сплотил коллектив, карантин совершенно не повлиял на процедуру принятия решений и эффективность их выполнения.

В-третьих, как уже упоминал, ни одна стройка «Киевгорстроя» не останавливалась ни на день. Из-за апрельского падения уровня спроса были некоторые напряженные моменты по финансовой части. Но все они решены с положительным исходом. Взятые на себя обязательства «Киевгорстрой» выполняет. К концу года компания пришла с результатом в 360 тыс. сданных в эксплуатацию квадратных метров. Это ЖК на Освiти, «Коломиевский», «Новопечерська вежа», «Каховская», «Солнечная Ривьера», «Новомостицкий», «Пектораль», «Гармония» и «Харьковский». На данном этапе «Киевгорстрой» занимается строительством 27 жилых комплексов по Киеву, в целом это порядка 2,5 млн кв. м недвижимости.

И четвертое, но не менее важное — вопрос достройки жилых комплексов «Укрбуда». Сейчас принято уже 17 объектов: «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Гвардейский», Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, «Академ Парк», «Шевченковский», «Подол Град», «Злагода», «Оберег-2» и «Чарівне місто». Пять из них были запланированы к вводу на 2020 год, и они введены. На большую часть из них получен почтовый адрес, в некоторых домах уже даже живут люди.

Если вы решите написать книгу или снять фильм о событиях ушедшего года, какой жанр выберете?

Думаю, это была бы мотивационная книга. Потому что кризис — не конец всему, и из любой ситуации можно найти выход, а иногда даже извлечь выгоду. Прекрасно понимаю, что многим тяжело, люди потеряли работу и закрыли бизнес. Но в то же время многие открыли новое дело и нашли незанятую нишу на рынке. Думаю, кто хочет, тот обязательно сможет. Так что какой бы ни была книга, у нее обязательно будет хеппи энд.

 Представьте, что в новогоднюю ночь под бой курантов у вас появляется возможность изменить какой-то один закон рынка недвижимости или правило в работе Государственной инспекции градостроительства Украины. Что измените?

Я бы в таком случае загадал целый мешок подарков для рынка. Во-первых, сама система работы ГАСКа должна быть четко урегулирована. Вот сейчас там происходит реформирование, и пока оно длится, застройщики находятся в подвешенном состоянии. В идеале можно было бы передать функции ГАСКа частным организациям, усилив при этом ответственность на всех уровнях. Плюс можно было бы больше полномочий в этом вопросе передать местной власти — в конце концов, именно их пороги обивают инвесторы, не получившие своего жилья.

Плюс жизненно необходимо принять закон о защите прав инвесторов. Тот вариант, что предложила нардеп Елена Шуляк, подошел бы оптимально. Это был бы первый шаг в урегулировании проблем, которые возникают из-за нерадивых застройщиков. Инициатива регистрировать квадратные метры у нотариуса до продажи, предложенная в этом проекте, очень толковая. Внедрение таковой на корню убрало бы двойные продажи квартир. 

В этот же «мешок с подарками» можно положить отмену НДС на так называемую первую поставку и ликвидацию ФФС и им подобных. Изначально на них возлагалась функция контроля, которая по факту не работает: ситуация с «Укрбудом» и «Аркадой» тому подтверждение. Ну и механизмы гарантирования для инвесторов — краеугольный камень. Лично у меня есть как минимум три предложения, внедрение одного из которых закроет вопрос недостроев навсегда. Можно установить страховку гражданско-правовой̆ ответственности за своевременное выполнение работ. Либо же обязать застройщиков создавать в банке гарантийный вклад. Или запретить продавать, например, 30% недвижимости в комплексе до момента ввода в эксплуатацию. Не нужно все, одного из предложенных было бы вполне достаточно для того, чтоб инвесторы первичного рынка спали спокойно.

Вам предоставили шанс дать совет самому себе прошлогоднему. Каким будет этот совет?

Покупай недвижимость —  я бы посоветовал себе именно это (смеется). 

Какое самое сложное решение вам, как руководителю, пришлось принимать в 2020 году?

Решение о приеме комплексов «Укрбуда». Это не столько самое сложное, сколько самое важное и ответственное решение. Не скрою, оно повлекло за собой очень много проблем, волокиты и бюрократии. Но дорогу осилит идущий. А вообще, если бы знал, скорее всего, не взялся бы за это.

Какой главный урок преподнес вашей компании 2020 год?

Я бы не назвал это уроками, скорее, это подтверждения правильности действий компании — для «Киевгорстроя» это правила жизни. Но есть компании, которые делают с точностью до наоборот, что приводит к плачевным исходам. Первое: каждый объект должен финансироваться из средств, внесенных конкретно на его строительство. Никаких перекладываний бюджетов, все яйца должны лежать по своим корзинам. Второе: стройка должна строиться, несмотря ни на что. Даже один день простоя (при надлежащих погодных условиях) — это плохо. Потому что постоянно появляются разные отвлекающие факторы: то подземные воды, то укрепление склонов. Так что пока есть условия, надо работать в полную мощность. Третье: финансовая подушка безопасности должна быть при любых обстоятельствах.

Какой момент года, связанный с работой компании, вы с удовольствием пережили бы еще раз?

— Думаю, это был бы первый рабочий день, когда сотрудники вернулись в офис с «удаленки». Все-таки человек — существо социальное, общество большого количества других людей наполняет энергией, наталкивает на новые мысли и идеи. Офис «ожил» в прямом смысле слова. 

Назовите три уникальных характеристики «Киевгорстроя», которые отличают его от остальных отечественных застройщиков.

Контроль, репутация, обязательства. Контроль — со стороны городского совета, которому принадлежат 80% акций компании. Работа компании как на ладони, нас видно 24/7 и на все 360 градусов. 65 лет работы на рынке позволили заработать репутацию и называться лидером рынка недвижимости. И, конечно же, святая святых — неукоснительное выполнение всех взятых на себя обязательств перед инвесторами. 

На сколько в среднем подорожал квадратный метр жилья от «Киевгорстроя» в 2020 году?

В течение уходящего года цены на недвижимость «Киевгорстрой» поднимал два раза: с марта и с октября. В среднем квадратный метр подорожал на 1500 грн.

Какие прогнозы можете дать по стоимости квадратного метра в ваших новостройках на 2021 год в зависимости от класса и степени готовности объекта? 

В последние годы прогноз только один — цена будет расти. Это подтверждает постоянно ползущая вверх кривая стоимости квадратного метра. Говоря языком цифр: в ноябре 2019 года средняя цена по Киеву составила 24 тыс. грн за «квадрат», а тогда же в 2020-м — уже 27,1 тыс. грн. Так что когда я говорю о постоянном росте, это не просто разговоры с маркетинговыми целями, как кажется некоторым «экспертам». А действительность, подтвержденная фактами. Не устану повторять, что сегодня — всегда дешевле, чем завтра.

Как вам удалось справиться с последствиями карантина, введенного весной 2020 года?

Отделались «малой кровью». Нужно сказать, что присутствие «Киевгорстроя» в онлайне до карантина очень этому способствовало. Первое, что сделали — внедрили консультации по видеосвязи, чтоб каждый желающий мог получить консультацию, не выходя из дома. Запустили мобильное приложение LiveIn, с помощью которого легко и просто найти желаемую квартиру, отобрать несколько вариантов, сравнить их между собой. Плюс делали прямые включения со стройплощадок, информировали о строительстве. В итоге люди видели, что работы не остановлены и «Киевгорстрой» продолжает строить. Такие шаги помогли не только продержаться во время самого карантина, но и в хорошем темпе нарастить уровень продаж после него и выйти на докарантинный уже к сентябрю.

Руководитель Института генерального плана Киева Сергей Броневицкий в ноябре  заявил, что весной 2021 года Киев получит новый Генплан. Как думаете, что это изменит в застройке столицы?

Надеюсь, что это сделает застройку более грамотной и облагородит город. Генплан — это, по сути, паспорт столицы, один из важнейших документов. И тот факт, что его принятие сдвинулось с мертвой точки, — неоспоримый позитив, который вселяет большие надежды. Это первый шаг к окончанию вакханалии в строительной сфере.

Для меня, как для строителя, одним из важнейших аспектов является тот факт, что документ сделает невозможной хаотичную застройку города и создаст четкие правила для всех игроков рынка.

Кроме того, проектом Генплана предусмотрено строительство 26,8 млн кв. м жилья в течение следующих 20 лет. Из приоритетов — реконструкция 1 500 га «хрущевок». Что не менее важно — строительство новых детских садов и школ. Плюс переформатирование промзон — на очищенных территориях будут построены новые жилищно-общественные комплексы и инновационные парки. Это не только позволит сделать столицу более эстетичной и комфортной для жизни, но и даст возможность создать большое количество новых рабочих мест.

Насколько вы в целом довольны проектом Генплана? На ваш взгляд, что в нем можно и нужно изменить?

Генплан должен унифицировать застройку города. Ведь основная претензия к «некрасивости» Киева возникает из-за разноплановости кварталов. Пятиэтажные хрущевки стоят рядом со «свечками», индивидуальные дома соседствуют с комплексами «город в городе». Что интересно, идея массовой застройки городов пришла к нам из Европы — там в 30-х годах прошлого века активно застраивали Голландию, Германию, Францию. Но уже к 70-м годам такие микрорайоны начали сносить. А у нас же наоборот — к этому времени пришелся расцвет такого строительства, и «хрущевки» стоят до сих пор, к сожалению. По моему мнению, в Киеве давно назрела проблема реновации кварталов устаревшего жилья. Этого требует не только внешний вид, но и внутренние проблемы таких домов.

Назовите эталонный, по вашему мнению, мегаполис с точки зрения городской застройки и урбанистики. 

Лично мне нравится Барселона. Если посмотреть на центральную часть города с высоты, это четкая квартальная застройка. Что интересно: у зданий умышленно скошены углы, что дает улицам больше света. Плюс архитектура сочетает в себе разные эпохи, и от этого город становится более притягательным для туристов, которые, в свою очередь, наполняют бюджет. Сюда же парк Гауди, Камп Ноу, большое количество городских пространств для прогулок и отдыха, что немаловажно.

В конце 2019 года «Киевгорстрой» взял на себя обязательства по достройке жилых комплексов «Укрбуда». Расскажите, пожалуйста, с какими дополнительными сложностями вам пришлось столкнуться и что стало неожиданностью в процессе?

Как сказал выше, на сегодня принято 17 ЖК, из них 5 уже введены в эксплуатацию. Это и была одна из главных сложностей. Мы получали от ГАСКа отказы по формальным причинам: не там запятая поставлена или дайте какой-то документ, который ничем не предусмотрен.

Пришлось побороться и за то, чтобы деньги по рассрочкам, которые люди платят в фонды финансирования строительства, никуда не делись, а направлялись на строительство «Киевгорстрою». Были и конфликты с компанией «Житло-Капитал», которая управляет фондами. Но в конце концов взаимопонимание найдено, и все необходимые документы по этим ЖК подписаны. 

Министерство обороны, на землях которого строится четыре больших жилых комплекса, оказалось очень инертно в переоформлении документов. Мы направили в Минобороны много писем, пытаясь добиться ответов на вопросы. Чтобы обратить их внимание на проблемы 13 тыс. инвесторов, понадобилось распоряжение Кабинета Министров, которое обязало подписать новые договоры уже с «Киевгорстроем» на прежних условиях. 

Самым главным на сегодня является то, что на всех принятых площадках ведутся строительные работы.

На текущий момент на одного украинца приходится 20 кв. м жилья, притом что в Германии эта цифра составляет, например, 39 кв. м, в США — 70 кв. м. Что могут сделать такие крупные застройщики, как «Киевгорстрой», чтобы изменить ситуацию?

Давайте отвечу так: крупные застройщики могут сделать все от себя зависящее, чтоб эту ситуацию улучшить. Но! Без возможности это жилье освоить населением ничего не будет. А люди смогут массово покупать только тогда, когда у них будет такая возможность. Я к тому, что необходимо перманентно повышать уровень жизни населения, чтоб оно было платежеспособным. С практики могу сказать, что если зарплаты одного взрослого человека, проживающего в семье, будет хватать на 1 кв. м, то такие люди смогут относительно безболезненно купить квартиру. Но пока, к сожалению, существующая ситуация далека от идеала.

Как государство должно стимулировать строительную отрасль, чтобы недвижимость стала доступнее?

Льготные кредиты — раз. Доступная ипотека — два. Улучшение уровня жизни населения — три. Как понимаете, в обозримом будущем недвижимость более доступной не станет, к сожалению.

Какие новые проекты «Киевгорстроя» стартуют в 2021 году?

Следующий год обещает быть урожайным. Сейчас на стадии проектирования и получения разрешительных документов находится несколько комплексов. И как только формальные процедуры будут соблюдены, запустим их в продажу. Это ЖК на Липковской, две очереди на Василенко, Кричевского, Жмеринской, вторая очередь «Итальянского квартала» и «Медовый-3», «Чарівне місто», Urban Park, «Злагода», «Оберіг-2». Есть над чем работать и куда расти.

Какую главную цель вы ставите перед собой и своей командой на 2021 год?

Все зависит от количества локдаунов. Если будет много, то задача номер один — выжить (смеется). Если серьёзно, будем и дальше строить, обеспечивать жильем, развивать компанию и отрасль. Главное — идти вперед. А если по пути будут возникать сложности, уверен, что все преодолеем!