Глава правления — президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир в интервью изданию «Экономическая правда» рассказал, как воспринял сообщение о полномасштабном вторжении России, удалось ли возобновить строительство и продажи, что будет с рынком недвижимости, должно ли государство вмешиваться в строительство жилья, а также, когда ждать украинцам снижение стоимости квадратных метров.
— В середине февраля вы покорили самую высокую точку Анд гору Аконкагуа. Когда вы вернулись в Украину и где вас застало полномасштабное вторжение России?
— Вернулся в Украину 15 февраля. Полномасштабное вторжение меня застало дома.
— Какие ключевые решения приняло правление «Киевгорстроя» в связи с началом войны?
— Никакие. В первую неделю было шокирующее состояние. В течение второй недели было решено приостановить работу предприятия. Люди не имели возможности работать, большинство выехали за пределы Киева. Работать было некому и, в принципе, никому это не надо было. Мы сделали простой.
Вчера (интервью состоялось 1 июня – ЭП) был первый рабочий день. На работу вывели не всех людей, а определенное количество, которое необходимо для выполнения определенных задач.— Некоторые девелоперы начали восстанавливать работы на стройплощадках в конце апреля, вы – только сейчас. Почему не спешили?
— Просто решили возобновлять работу с 1 июня. Собрался коллектив, определили объемы работ, сделали инвентаризацию остатков и решили с правлением, что будем потихонечку начинать.
Работы ведутся на нескольких ЖК. Из 10 тысяч человек, которые раньше участвовали в строительстве 30 ЖК, 2,5 миллиона квадратных метров, пока получилось собрать человек 400-500. Это пять процентов. Пока так.
— Штат частично мобилизован, частично не вернулся из-за границы?
— Да, в основном рабочая сила – это мужчины. Киевляне на стройках не работают. На стройках в основном работают мужчины из западных регионов нашего государства. Это те, которых мы называем строителями. Большая часть из них мобилизована или находится в территориальной обороне.
Те, кто не попали ни туда, ни туда, живут со своими семьями у себя дома, стараясь поддерживать семьи в трудную минуту.
— Правда ли, что между крупными столичными застройщиками была негласная договоренность не спешить возобновлять работу?
— Неправда. По крайней мере, я в таких договоренностях участия не принимал.
— Какова доля компании на первичном рынке недвижимости Киева?
— До 30 процентов.
— Какой была доля до передачи вам жилищных комплексов «Укрбуда»?
— Может, половина, 15-17 процентов.
— Согласны ли вы с мнением, что «Киевгорстрой» является ориентиром для других компаний при принятии решений? Например, если вы решите повысить цены, это сделают и остальные.
— В плане цены – не согласен. Частные застройщики используют разные схемы финансирования: через фонды финансирования строительства, паевые инвестиционные фонды, корпоративные инвестиционные фонды.
У них идет фиксированная цена квадратного метра в долларах. Повышать стоимость квартир им нет смысла, потому что в долларе жилье не сильно подорожало – на 2-5%. «Киевгорстрой» продает в гривне с НДС через расчетный счет предприятия. В цене квадратного метра 65% – материалы, 35% – работы. Работы подорожали на 10%, материалы – на 35%.
1 февраля себестоимость строительства по расчетам Минрегионстроя составляла 18 тысяч гривень (министерство ежеквартально рассчитывает показатель средней стоимости строительства жилья, который применяется при определении объемов государственных инвестиций в сектор – ЭП).
Сейчас себестоимость с учетом повышения будет 22-23 тысячи гривень с НДС. Поэтому я считаю, что застройщики, которые не продают в гривне, не имеют права поднимать стоимость – у них цена зафиксирована в долларе.
— Вы возобновили продажи 1 июня. Сколько квартир удалось продать за первый день?
— Пять заявок и три проданные квартиры. В основном, квартиры продаются в построенных и сданных объектах.
— По сравнению с «до 24 февраля», это низкий показатель?
— Это «ни о чем». В стандартный день продавали в среднем 20 квартир в день.
— Сделайте прогноз по продажам. Вернется ли рынок на довоенный уровень?
— Спрогнозируйте, пожалуйста, когда закончится война. И спрогнозируйте мне, зайдут ли опять в район Киева для военных действий российские войска.
— Предположим, не зайдут.
— Если не зайдут, то в таком вялотекущем темпе рынок и будет развиваться.
— Сколько месяцев или лет это займет?
— Столько, сколько будет длиться война.
Западные регионы развиваются, строятся, потому что люди понимают: на запад от Житомира боевые действия не ведутся, грубо говоря. И то там продажи сильно просели, люди боятся вкладывать деньги, боятся покупать.
Война продолжается, значит, есть риски разрушений, риски недостроев, у людей потихонечку заканчиваются деньги, падает доход.
— Как изменится ситуация для «Киевгорстроя», если первичный рынок потеряет привлекательность для профессиональных инвесторов?
— Я бы не разделял покупателей «первички» на профессиональных инвесторов и потребителей. «Киевгорстрой» – не компания для инвесторов. Тех, кто брал квартиры для перепродажи, у нас даже 10% не было. Мы строим социальное доступное жилье для конечного потребителя. Рынок сожмется в любом случае.
— Пакетные инвесторы были важным источником финансирования на начальных этапах строительства. Сможет ли компания привлекать другое финансирование на этапе «котлована»?
— У нас полностью подготовлена рабочая и разрешительная документация на 500 тысяч квадратных метров. Мы это не начинаем строить.
— Чего ждете?
— Стабильности. Либо программы, которая сдвинет с мертвой точки строительство. Во все времена – хоть Великая депрессия в Америке, хоть послевоенная Германия – только строительство сдвигало экономику с мертвой точки.
Строительство тянет за собой этот «эшелон» и пропорционально умножает. Я считаю, что строительство – это двигатель экономики.
— План Офиса президента по восстановлению жилья подойдет?
— Насколько я понимаю, предложенный Офисом президента план – это не восстановление. Это временная возможность расселить потерявших жилье людей. Нужно запускать экономику, а жилье восстановится само собой.
— Вмешательство государства нужно?
— Киев справится сам, тут нет больших разрушений. Дома нужно застеклить, покрасить, залатать дырки. В Харькове и Чернигове вмешательство государства понадобится. Это не моя компетенция, я просто выражаю мысли.
— Государство должно финансировать строительство жилья?
— Конечно. Для переселенцев, военнослужащих, незащищенных слоев. В первую очередь, государство должно запустить доступную ипотеку.
— Что в вашем понимании «доступная ипотека»?
— Нужно законодательно прописать компенсацию процентной ставки на весь период действия кредита. Чтобы это не было, как обычно: сначала выдавали кредиты под 2-3%, государство с бюджета финансировало разницу, а потом приходил новый бюджетный год, и там не было этой статьи расходов.
Люди не должны бояться брать ипотеку на пять-десять лет. Людей должен защищать закон, чтобы никто не сказал: «Родной, у тебя поднимается цена».
— Многие маркетинговые «фишки», такие как панорамное остекление и видовые квартиры на высоких этажах, во время войны стали скорее недостатками. Как будете реагировать на это?
— Коммунальное предприятие «Киевгорстрой» строит социальное, доступное жилье. У нас нет квартир с панорамным остеклением, каких-то пентхаусов. Мы строим маленькие, красивые, уютные квартиры для простого человека.
— ЖК «Итальянский квартал» – прибыльный проект?
— Да.
— Зачем тогда «Киевгорстрой» строит 25-этажки, часто с примитивной архитектурой, если можно строить четырехэтажные комплексы?
— Все просто: в Киеве нет земли, а за Киевом покупать не хотят.
— У вас есть ЖК «Новомостицко-Замковецкий» высотой до 17 этажей, по соседству с которым находится ЖК «Липинка» от Stolitsa Group с четырехэтажными домами. Почему они смогли построить четырехэтажные дома на участке рядом с вашим?
— Есть покупатели на четырехэтажные дома, а основной массе людей где-то нужно жить. У них не хватает денег купить квадратный метр в четырехэтажке по 2 тысячи долларов. У них есть лишь 700-800 долларов на 15-16-25-этажки.
— В «Липинке» квартиры продавали по 1 тысяче долларов за метр.
— Это на старте продаж, потом они стоили 1,5-1,7 тысячи долларов, а в нашем ЖК – от 600 долларов.
— То есть от идеи строить высокие дома вы не откажетесь?
— Если нам выделят землю, то откажемся. И вообще: я считаю, что дискуссия по поводу высоких или маленьких домов – это не моя компетенция.
Если бы был принят генплан города, если бы было на каждом кусочке земли четко написано, сколько можно, сколько нельзя строить, в этом случае никто бы не строил 25-этажку вместо пятиэтажки, а ровно то, что необходимо.
— С проектантами не пробовали обсуждать эти моменты?
— Кусок земли в городе дорогой: 10-20% от общей сметы. Если строишь четырехэтажку, нагрузка на квадратный метр в арифметическом порядке увеличивается. Если строишь на этом кусочке земли 25-этажку, нагрузка уменьшается, и стоимость квартиры будет в любом случае меньше.