Директор Департаменту продажів і маркетингу «Київміськбуд» Тетяна Маркова у авторській колонці для GMK Center поділилась роздумами про те, яким виявися 2020 рік для будівельників. Як позначились на ринку первинної нерухомості падіння корпорації «Укрбуд» і банкрутство банку «Аркада», чому реформа ДАБІ не сприяла розвитку, а навпаки стала гальмом для галузі, та які плани має «Київміськбуд» на перспективу.
2020 рік був складним і часом непередбачуваним. Ринок первинної нерухомості трохи просів у першій половині року через карантин, однак уже влітку ситуація вирівнялася. А до осені більшість компаній повернулися на докарантинний рівень. Загалом викликів цього року було багато. І це не лише коронавірус.
Банкрутства року
Якщо говорити про «Київміськбуді», слід згадати доволі складне передавання об’єктів корпорації «Укрбуд». Їх потрібно добудовувати, а запропонований спочатку механізм залучення грошей не працює. Потім випробуванням для ринку стало банкрутство банку «Аркада».
При цьому проблеми «Укрбуду» й «Аркади», що найбільше на слуху, не можна назвати катастрофічними для ринку. Хоча б тому, що керівництво країни та Києва майже одразу кинулося їх вирішувати.
Зрозуміло, такі ситуації не повинні повторюватися. Падіння будь-якої компанії або нечесна діяльність рикошетом вдаряє по всьому ринку, підриваючи довіру інвесторів до первинної нерухомості. А оскільки забудовники ведуть будівництво переважно за гроші приватних інвесторів, це ускладнює й без того непросту ситуацію на ринку первинної нерухомості.
Після падіння «Укрбуду» та банкрутства «Аркади» покупці стали більш зважено та уважно підходити до вибору забудовника й об’єкта, що, безсумнівно, правильно.
Захист інвестора
Зараз депутати працюють над законопроектом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва». Одна з цілей документа – зменшення ризиків для покупця первинної нерухомості.
Загалом змін у ньому запропоновано багато. Зокрема, пропонується внести поняття «майбутній об’єкт нерухомості» й «об’єкт незавершеного будівництва», які будуть так само об’єктами цивільних прав, як і вже побудоване житло. Вони можуть бути активами інвестиційних фондів, можуть передаватися в іпотеку. Але головне – такі об’єкти в обов’язковому порядку будуть вноситися до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Документ також передбачає, що угоди на первинному ринку нерухомості мають укладатися нотаріальним договором купівлі-продажу. Пропонується максимально збільшити обсяг інформації, яку забудовник зобов’язаний надати інвесторові. Законопроект зобов’язує забудовника створювати так звану гарантійну частину нерухомості. За умови страхування вона становитиме 10% площі, без страховки 13%. Цю частину не можна буде продавати до введення в експлуатацію, і фінансуватися її спорудження може лише за рахунок власних або позикових коштів забудовника. Також законопроект передбачає узгодження з інвесторами будь-яких змін у проекті.
Деякі пункти запропонованих новацій є дуже спірними. Але поки що це лише перша редакція законопроекту. Очевидно, що до винесення на голосування він має пройти через безліч правок і зауважень.
Невдала реформа
Ще одне випробування для ринку – невдала реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Вона сильно загальмувала залучення інвестицій у нерухомість.
ДАБІ істотно скоротила обсяги узгодження документації для початку будівельних робіт і часто штучно затягувала видачу дозволів на введення в експлуатацію. З січня 2020 року частка відмов інспекції у видачі документів по галузі становила 11,6%. Це стосувалося об’єктів усіх категорій складності. Але для будівельників житла відсоток відмов був найвищим.
Не отриманий вчасно сертифікат спричиняв паніку в людей, які вклали заощадження в нерухомість і з нетерпінням чекали на заселення у свою квартиру. Не видані вчасно дозволи на початок будівельних робіт ламали плани компаній щодо залучення коштів. Контроль інспекції має бути, жорсткий контроль, але він не повинен переходити в такі дії.
Становище «Київміськбуду»
У «Київміськбуду» в активній фазі будівництва одночасно перебувають 27 житлових комплексів, а це загалом 2,5 млн кв. м. Цього року ми вже ввели в експлуатацію сім житлових комплексів загальною площею майже 300 тис. кв. м. На найближчий час у компанії сформований масштабний заділ з будівництва нових об’єктів. Вони перебувають на стадії проектування й отримання дозвільних документів.
Роботи на наших об’єктах протягом року не зупинялися. Усі 27 майданчиків в активній роботі. Про хід будівництва компанія інформує інвесторів щомісяця як у новинах, так і на сайтах самих комплексів і на каналі в YouTube.
Іноді буває, що планові терміни ми переносимо. Коли починається будівництво, забудовник встановлює попередні планові строки готовності об’єкта. Але зведення комплексів – це живий процес, який іноді вимагає коригування. Тут важливо розуміти, що головне завдання забудовника – звести будинок відповідно до ДБН (державних будівельних норм), параметрів і стандартів, він має бути безпечним і надійним. І якщо для цього знадобиться більше часу, ніж передбачалося спочатку, краще змінити терміни й довести будівництво до кінця.
Плани на завтра
Безумовно, це не перші та, на жаль, не останні випробування, які доводиться долати будівельникам. Стикаючись з труднощами, сильні компанії шукали нових шляхів для того, щоб вистояти й розвиватися далі. Ми впроваджували нові способи продажів і консультування, розробили спеціальний додаток для пошуку квартир, запроваджували різноманітні акції та знижки, щоб залучити покупців.
Головне, що всупереч вірусам і катаклізмам будівельна галузь продовжує працювати. Людям потрібне житло, містам – інфраструктура, а отже, й виробники матеріалів, у тому числі металурги, без замовлень не залишаться. А от в яких обсягах вони будуть, залежить від економічної та політичної ситуації в країні.