Год Великой войны стал самым сложным для девелоперов за всю историю независимой Украины. Желающих приобрести квартиры в новостройке – единицы, застройщики живут благодаря рассрочкам, которые покупатели жилья оформили еще в довоенный период. Как подсчитали в ЛУН, в конце 2022 года интерес к покупке жилья в столице составлял 45% от февральского, а в Киевской области — и подавно 37%.
Все из-за неопределенности – никто не знает, когда закончится война, не попадет ли российская ракета в только что построенный дом и что будет происходить с ценами на недвижимость в ближайшие полгода. По данным ЛУН, перед полномасштабным вторжением России в Украине насчитывалось более 200 000 активных инвесторов в новостройки. Однако после 24 февраля 2022-го их количество в регионах, где не ведутся активные боевые действия, в среднем сократилось вдвое.
Темпы строительства тоже снижаются, однако пока не столь катастрофическими темпами. В прошлом году в Украине ввели в эксплуатацию 7,1 млн. кв. м жилья, что, по данным Государственной службы статистики, на 38% меньше, чем годом ранее. А в столице – 0,9 млн кв. м – против 1,96 млн кв. м в 2021 году.
В военный год девелоперам пришлось повышать цены из-за безумного удорожания себестоимости. И это тоже ощутимый риск. К примеру, за год жилье комфорт-класса в Киеве, согласно статистике ЛУН, выросло в цене на 34,8% и составляет 38 000 грн за квадратный метр, во Львове – на 53,3%, до 32 200 грн за 1 кв. м. А в Одессе – на 47,6%, до 30400 грн за квадратный метр.
Несмотря на ракеты и дроны в воздухе, падение спроса и рост себестоимости, застройщики продолжают работать. Как живет отрасль, какие решения стали наиболее удачными, что помогает сохранить команды и бизнес и планируют ли развитие девелоперов в ближайшее время? Какие новшества игроки рынка вряд ли ввели, если бы не война? Об этом Mind рассказали топ-менеджеры крупных девелоперских компаний.
Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО «ХК «Киевгорстрой»
Как война перекроила отрасль и бизнес-модель вашей компании?
Полномасштабная война оказала серьезное влияние на отрасль, после 24 февраля 2022 года рынок недвижимости замер почти на полгода и начал оживать после открытия реестров. Но недолго. Уже осенью стало ясно, что вести полноценно работу с часовыми отключениями электроэнергии практически невозможно. Мы приостановили работу до стабилизации ситуации со светом. И хотя Киев вывели из перечня городов, где ведутся активные военные действия, регулярные сирены и угроза обстрелов ракетами и «Шахедами» оптимизма особо не добавляют. Нет строительства – нет продаж, соответственно, средств. Большая нехватка строителей, которые в большинстве своем мобилизованы или с первых же дней вторжения вернулись в свои регионы. Большая нехватка стройматериалов и сложности с логистикой от заводов-производителей. Но нужно достроить более двух десятков объектов, в которых люди ждут своего жилья — все эти вызовы стоят перед нами каждый день.
Что касается смены бизнес-модели, то с весны прошлого года приоритетом для нас стала помощь вооруженным силам, терробороне, Гуманитарному штабу, друг другу. В начале марта «Киевгорстрой» перечислил 15 млн грн на нужды ВСУ, оказывал постоянную гуманитарную помощь столице. По просьбе «Главного военного клинического госпиталя» Министерства обороны Холдинговая компания помогла найти, приобрести и доставить в Украину ряд медикаментов. Противотанковые ежи, бронежилеты, автомобили, адресная помощь батальонам – каждый делал, что мог, чтобы страна имела силы противостоять оккупантам.
Какие из экстренных решений оказались наиболее удачными?
Думаю, решение, как и большинства застройщиков, достраивать объекты высокой готовности. С июня мы начали запускать работы на объектах и за полгода нам удалось ввести в эксплуатацию ЖК «Радужный», ЖК «Гвардейский» и первую очередь «Оберега- 2» — в общей сложности более 101,7 тыс. кв м. Плюс 4 паркинга на 617 машиномест.
Благодаря каким «фишкам» сохраняли/поддерживали лояльность клиентов?
Мы оставили скидки, которые Компания всегда предоставляла за внесение полной суммы и за покупку в рассрочку с первым взносом от 50%. Мы ввели дополнительную скидку для воинов ВСУ и с начала 2023 года по конец марта ввели дополнительную скидку для наших покупателей. Продлили сроки рассрочок и дали людям возможность не платить определенный период обязательные платежи. Стимулирование покупки денежными средствами – наиболее действенный механизм. Когда речь идет о недвижимости, даже 2-5% – это уже существенная экономия.
Как строили обратную связь?
Горячая линия всегда на связи, соцсети, чат на сайте – все время все эти каналы держали и держат связь с покупателями.
Как изменилась кадровая политика компании? Насколько сильно трансформировалась команда из-за мобилизации/эвакуации/релокации? Коснулись ли вас вынужденные сокращения персонала? Если да, каким образом это организовывали?
В первые дни полномасштабной войны все, кто хотел и имел возможность уехать и вывезти детей, пожилых родителей – могли это сделать. Все, кто продолжал работать в столице или удаленно, имели возможность это делать. Кого такая ситуация не устраивала, увольнялись. Небольшая оптимизация численности работников связана с военным положением. Непосредственным строительством объектов занимаются подрядные организации, а не офисные работники, часть которых до сих пор и так находилась в отпусках за свой счет.
Что с финрезультатами? Насколько велики финансовые потери? Насколько значительно пришлось пересматривать планы в средне- и долгосрочной перспективе?
Финансовые потери существенны, мало найдется людей, готовых покупать недвижимость во время ракетных обстрелов с угрозой, что в недостроенный объект может «прилететь». Покупатели интересовались преимущественно готовыми квартирами, которых у нас практически не бывают на этапах высокой готовности, и паркингами.
До какой отметки в целом сузился горизонт планирования?
Планируем максимально коротко: есть ежеквартальные планы, но они пересматриваются ежемесячно с учетом динамики. Надеемся на лучшее, но должны быть готовы к разным вариантам развития событий.
В 2023 году Украина вошла в состоянии активных боевых действий. Как рассчитываете его пройти: есть ли план А, план Б?
Всё зависит исключительно от продолжительности войны. Если нашим защитникам удастся одержать победу в ближайшее время, тогда можем говорить о перспективных сдвигах на рынке недвижимости, активизации покупателей, возобновлении строительства и реализации новых проектов. Если, как прогнозируют некоторые эксперты, победим уже летом 2023 года, то ждать роста продаж можно уже осенью. У определенного процента людей еще остались деньги, и они интересуются недвижимостью. Но не покупают. Так что такой вариант развития событий подтолкнет реализацию отложенного спроса, и рынок начнет двигаться.
Если война перерастет в затяжной конфликт, тяжело будет всем и рынок недвижимости не исключение. В таком случае программа максимум – удержать бизнес на существующем уровне.
Больше мнений читайте в материале: Рік незламності: що допомагає ринку нерухомості пережити складні часи