«БОЕВЫЕ ЗАДАЧИ» СЕРГЕЯ СОЛОВЬЯ.

 Як вдалось повернути Холдинг у власність міста, чому  полковник юстиції змінив кар’єру військового юриста на будівничого і як у Холдинговій компанії підбирають персонал, – про це та інше в інтерв’ю Ірині Андрощук розповів  Перший віце-президент ПАТ «ХК «Київміськбуд» Сергій Соловей. 

       – Сергію Миколайовичу, що на сьогодні становить «Київміськбуд» ?

– «Київміськбуд» – велетенський холдинг, у структурі якого майже сотня організацій. Окрім того, це також публічне акціонерне товариство, в яке входять публічні акціонерні товариства, товариства з обмеженою відповідальністю. Пакети акцій 34 з них є власністю «Київміськбуду» (від 10% до 60%), інші беруть участь у Раді директорів – ми залучаємо їх до виконання певних генеральних або субпідрядних робіт. До них, зокрема, входить будівельна група підприємств, яка виконує лише будівельно-монтажні роботи, група проектних підприємств, постачальники. Таким чином, Публічне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» має фактично замкнутий цикл виробництва. А це передбачає виконання всіх робіт щодо проектування й будівництва об’єкта, починаючи з отримання дозвільної документації й до здачі його в експлуатацію. Більш того, коли будівельні роботи закінчені, громадянин на придбану квартиру отримує повний пакет документів. Новому власникові не треба бігати реєстраційними службами, щоб одержати правовстановлюючі документи на квартиру. А на це наважуються далеко не всі компанії. Процес цей клопітний і забирає близько трьох місяців.

         – Іншими словами, купуючи в «Київміськбуді» квартиру, можна не хвилюватись і за якість оформленої документації, і за те, що квартиру збудують у визначений термін?

– Протягом 58 років діяльності компанії кожна людина, купуючи квартиру, отримала своє житло вчасно. Звісно, від форс-мажорів ніхто не застрахований. Але я хотів би особливо наголосити: ми завжди закінчуємо будівництво, здаємо об’єкт в експлуатацію, оформлюємо правовстановлюючі документи на конкретних фізичних осіб чітко в термін, вказаний у договорі, який передбачає, що ми в разі потреби можемо вийти за рамки договірних відносин до трьох місяців.

         – Ви працюєте в «Київміськбуді» заледве більше як два роки. А до цього займалися зовсім іншою діяльністю…

– Справді, у «Київміськбуд» я прийшов працювати лише 17 березня 2011 року. А до цього часу будував кар’єру військового юриста. Маю дві вищі освіти: одна – військова (закінчив Омське загальновійськове командне училище імені М. В. Фрунзе), друга – юридична (військово-юридичний факультет Військового інституту Міністерства оборони СРСР). Я – полковник юстиції запасу. Одержав це звання у 32 роки.

Але сказати, що тепер я займаюся геть іншою справою було б неправильно. Працюючи в Міністерстві оборони України я забезпечував діяльність квартирно-будівельного комплексу: юридично забезпечував діяльність департаменту будівництва, департаменту фінансів, департаменту економічної та господарської діяльності, головного квартирно-експлуатаційого управління. Також за посадою я відповідав за юридичне забезпечення діяльності заступника міністра, міністра з питань будівництва, економіки, управління підприємствами, які перебували у сфері управляння міністерства, фінансів, нерухомості, земельних відносин та інше. Нас і готували для правового забезпечення керівників таких органів, як Міністерство оборони, КДБ, МВС – на факультеті навчалось 19 осіб. Починаючи з 1992 року по 2011 рік, я працював при всіх міністрах, і, до речі, з кожним із них залишились добрі стосунки. Так що для мене на моїй нинішній посаді принципово нового нічого немає.

         – Вам подобається на цій роботі? Чи тяжіє душа до військової служби, можливо, чогось іншого?

– У мене завжди була направленість – забезпечення капітального будівництва, я в Москві захищав диплом із капітального будівництва й почуваю себе дуже впевнено в цій галузі. До того ж, від військової сфери далеко втекти не вдалося, бо на новій, уже цивільній, посаді, як виявилося, треба було вирішувати, образно кажучи, «бойові завдання» (усміхається. – Ред.). Одним із перших – і основних – таких завдань було повернути холдинг у власність міста. При першому знайомстві з акціонерним товариством мені стало зрозуміло, що 2010 року 80% акцій «Київміськбуду» були продані офшорним компаніям. Навіть нашу адміністративну будівлю пустили з молотка, оформивши її фактично через проданий пакет акцій на офшорні компанії. Крім того, були повністю продані 34 пакети акцій, які належали «Київміськбуду», та опосередковано – територіальній громаді міста Києва. Наші попередники повністю, не побоюся цього слова, «розбазарили» холдинг.

         – Ідеться про попередню київську владу? Пана Черновецького і його «молоду команду»?

– Саме так. На сьогодні залишилась остання група судових позовів. Наразі визнано та зареєстровано право власності територіальної громади на 80% акцій в «Київміськбуді» в цілому, а значить і повернута будівля у власність холдингу, оформлено земельні ділянки для її обслуговування. Із 34 пакетів акцій повернуто 28, залишились останні апеляційні суди. Гадаю, скоро ми закінчимо з цією проблематикою.

Ми розділили судові процеси на два етапи. Перший: визнання права власності. Тут в судовому порядку визнано нашу правоту. Нині триває процедура зобов’язання певних юридичних осіб зареєструвати право власності за холдингом. Процедура ця непроста. Було значно легше визнати право власності територіальної громади й міста Києва, холдингу, ніж зобов’язати організації це право зареєструвати. На сьогодні залишилось довести до логічного закінчення другий – останній – етап щодо повернення останніх пакетів акцій «Київміськбуду».

         – Тож можемо сказати, що левова частка, понад 80%, акцій «Київміськбуду» належить територіальній громаді. Тобто всім буде заправляти територіальна громада, а не офшорні компанії?

– Так, це гарантія територіальної громади, а не офшорних компаній.

         – «Дерибан» «Київміськбуду» якось позначився на інвесторах? Чи постраждали вони матеріально?

– На жаль, позначився, оскільки були застосовані шахрайські схеми через цінні папери, занижену ціну квадратного метра. Посередник продавав квартири значно нижче собівартості одного квадратного метра житла. Доволі скоро ставало зрозуміло, що за такою вартістю збудувати будинок неможливо й що це шлях до банкрутства холдингу. Тепер ми притримуємося собівартості будівництва з включенням накладних витрат (зарплата працівників, плата за землю тощо), вона фактично є мінімальною. Ми враховуємо рентабельність будівництва, виходячи з вартості квадратного метра, бо розуміємо, що матеріальна спроможність наших громадян не така й уже висока, а тому ставимо реальні ціни. І це дає результати: маємо уже чергу на певне житло.

       – З основним Вашим завданням на посаді щодо повернення холдингу у власність територіальної громади зрозуміло. Але є ще й поточна юридична робота…

– Так, звісно. До нас, наприклад, масово звертаються з тим чи іншим питанням громадяни. І наша принципова позиція, хай би як було непросто, – усім надати відповідь, а якщо знаходимо недоліки – усуваємо за свій рахунок.

  – Які типові питання юридичного характеру доводиться вирішувати?

– Свого часу були проблемні питання з приводу отримання квартир за цінними паперами – заставними. На сьогодні це питання вирішено на 100%. Коли у власності акціонерного товариства були гуртожитки (на цей час гуртожитки переданні до комунальної власності, експлуатаційним організаціям, в тому числі і ОСББ), громадяни масово зверталися щодо реєстрації в них, надання житла, зокрема стороннім юридичним і фізичним особам.

З питань будівництва громадяни звертаються, тільки коли є недоліки. В нашій галузі це нормальна практика. І тут головне, повторюся, що ми ніколи не прагнули ці недоліки приховати чи відмахнутися від них, уникаючи таким чином відповідальності, а завжди їх усували.

Загалом, Департамент юридичного забезпечення «Київміськбуду» стоїть на сторожі захисту інтересів Компанії. Зокрема, наша задача оцінити ризики під час укладання та виконання договорів, надати юридичні висновки стосовно правильного застосування актів чинного законодавства. Ми консультуємо керівництво та співробітників, коли у них виникають питання по трудовому, податковому, фінансовому законодавству тощо. Окрім того, Департамент організовує претензійно-позовну роботу, забезпечує контроль за станом виконання господарських зобов’язань за договорами, укладеними Компанією,  вживає заходів щодо повернення дебіторської заборгованості. Додайте до цього роботу по розробленню проектів нормативних документів, що регулюють діяльність «Київміськбуду» – усіляких  положень, наказів, рішень. І не менш важливим елементом діяльності юридичного департаменту є опрацювання та подання до державних органів різних рівнів пропозицій по вдосконаленню законів та підзаконних нормативно-правових актів. Так що займатися є чим.

     – Чи доводиться компанії зіштовхуватися з юридичними проблемами на етапі виділення земельної ділянки?

– Бачте, домогтися виділення земельної ділянки для будівництва не дуже-то й тяжко. Є дві категорії таких ділянок: ті, що виділяє територіальна громада – Київська міська рада, і ті, які нам передають інші замовники будівництва на підставі договору. До речі, другий варіант – масовий, тому що будівництво в Києві в великих обсягах, крім нас, ніхто не здійснює. Тож нас залучають усі замовники будівництва до завершення зведення об’єктів. У такому разі завдання в нас одне для всіх – ми готові добудувати, але за певних умов: передача всіх функцій замовника за договором, зокрема залучення коштів на добудову таких об’єктів винятково холдингом. Розрахувавши частку, яку треба віддати попередньому замовнику, ми добудовуємо будинки. Зазначу, що здебільшого це об’єкти на нульовому циклі. За незавершене будівництво з готовністю на 50–60% ми не беремося, і не тому, що неспроможні його завершити. Тут інший ризик. Річ у тім, що нам невідома справжня кількість фізичних осіб, які вже вклали в об’єкт кошти. А отже, може виявитися, що попередні замовники будівництва можуть приховати реальний стан із залученими інвестиціями й укладеними договорами. А от на етапі завершення здачі об’єкта в експлуатацію всі ці інвестори можуть з’явитися, маючи попередні документи, згідно яких вони профінансували будівництво на 80–100%.

 – Тобто столичні недобудови до холдингу ніякого стосунку не мають?

– Саме так. За такі заморожені «довгограї» ми не беремося. Здебільшого ми починаємо будувати з нуля, й усе, за що взялися, або вже добудовано, або перебуває на стадії активного будівництва.

         – А з якими проблемами доводиться стикатися під час будівництва?

– Ну, тут проблем хоч греблю гати. Наші громадяни за житловою ознакою діляться на дві категорії: ті, хто має квартири, і ті, хто житла не мають. Перші – завжди проти будівництва, другі – за. Потрібно находити золоту середину. Це проблема організованих груп під керівництвом так званої «опозиції», що значно заважають будівництву. На сьогодні такі «проблемні» об’єкти маємо на вул. Кіото та вул. Ревуцького. Останні суди довели законність будівництва, підстав для скасування рішення Київради немає. Тим паче, у нас великі затрати за зазначеними об’єктами. Ми одразу поставили перед Київською міською радою питання: якщо ви вважаєте, що це будівництво незаконне – компенсуйте нам усі затрати, а це значна частина бюджету міста Києва.

         – То будівництво на цих об’єктах буде продовжене?

– Так. Але, тут наявна незрозуміла для нас позиція: з одного боку відводять земельні ділянки, з іншого – їх будь-якими шляхами хочуть забрати. При цьому іншої альтернативи щодо будівництва в місті немає. Маю на увазі, що немає інших підприємств, які могли б виконували програму будівництва житла разом із школами й дитячими садками та передати безплатно частину житла для громадян, постраждалих від дій ГІБК «Еліта-Центр». Ми єдині, хто зводить, окрім житла, ще й такі об’єкти.

         – Як мені відомо, «Київміськбуд» має відмовитись від будівництва таких об’єктів?

– Тут є юридичний нюанс. Закон чітко визначає, що саме повинен будувати за свій рахунок інвестор: тільки житловий будинок і внутрішні мережі – все інше має будувати місто. Але в бюджеті таке будівництво не передбачено. Тому й виникають проблеми. Наприклад, у Дарницькому районі ми нещодавно збудували школу, до речі, це вже 345 школа, збудована «Київміськбудом». 1 вересня в ній почали вчитися понад 800 школярів. Але будівництво йшло важко, у бюджеті міста не вистачало коштів для завершення робіт і ми частково звели її за власний рахунок.  Місцева влада пообіцяла повернути нам витрати. Але ж ми не можемо постійно залучати кошти інвесторів на будівництво соціально важливих об’єктів. Вони повинні фінансуватися саме за рахунок бюджету.

         – Тобто може виникнути ситуація: будинки здадуть, а школи й дитячого садочка не буде?

– Цілком правильно. І в тому не наша вина. Замовник будівництва соціальної сфери – КМДА, вони й мають платити. Ми ж лише будівельна організація.

     – Раніше «Київміськбуд» активно зводив будинки поза межами столиці. Чи плануєте й надалі провадити таку практику?

– Географія зведених нами об’єктів широка. Серед останніх – будинки в Житомирі, Луганську та Ялті. Два з них ми вже закінчили. Але в планах менеджменту компанії зосередитися саме на будівництві житла у столиці. Але продаються там квартири важко.

        – У чому причина того, що на житло в регіонах немає попиту?

– Попит є, причина винятково у платоспроможності населення. У Києві житло продається добре, а в Житомирі, Луганську, Ялті на зведене нами житло люди банально не мають грошей.

       – А як щодо Київської області та міст-супутників столиці? Останнім часом стало популярним купувати житло в Ірпені, Вишгороді, Броварах…

– Нам таке будівництво не цікаве з фінансового погляду, тому що кияни ніколи не поїдуть жити в область, приїжджі – тим паче. Собівартість будівництва квадратного метра в усіх містах однакова, а купівельна спроможність громадян різна. І тому поставити вартість 12 тис. грн. за кв.м в Ірпені і в Києві – є різниця. Там його ніхто не купить за такі гроші.

 – Тобто робитимете ставку на Київ, але місто ж не безмежне. Певно, треба буде «рости» вгору, зводячи дедалі вищі будинки. Готові до такого?

– На всі 100%. Ми можемо звести 40 поверхові, але за нами не встигають міські служби, власне, пожежна безпека. Для цього мають бути вертолітні загони, певні драбини, а поки що в країні такої техніки немає. Тому більше як 34 поверхи намагаємося не проектувати.

        – ХК «Київміськбуд» – активний учасник закордонних спеціалізованих семінарів і виставок. Яка основна мета участі в таких заходах?

– Участь у таких заходах – невід’ємна частина стратегії розвитку компанії. Виставки, наприклад, дають змогу бачити все передове в галузі будівництва. Коли бачимо, як працюють інші компанії, й собі намагаємось працювати за найвищими стандартами.

     – Ви відповідаєте за ще один напрям: підбір персоналу. Закордонний досвід і тут допомагає?

– Ну, точно не заважає. А загалом, особливо винаходити велосипед не доводиться. Ми підбираємо кадри лише за професійною ознакою. От ми раніше говорили про повернення у власність холдингу… Так це ж не Соловей зробив, це зробила команда професіоналів під керівництвом Голови правління – президента Ігоря Кушніра . Наш департамент корпоративної політики – абсолютно професійні юристи, визнані в місті Києві й у цілому в державі. Зрозуміло, що ми підбирали людей, які спроможні це робити. Завдання стоять жорсткі, я маю бути впевненим, що людина не видасть жодної інформації без рішення Голови правління або мого рішення.

     – Як Ви приймаєте людей на роботу? Є певний конкурс?

– Звичайно, у нас є кадровий резерв, сформований із готових особових справ по усім галузям: будівельники, проектна група, економіка, фінанси, юридична, корпоративне право, поставки тощо. Якщо буде необхідність, ми можемо наш персонал замінити на тих, хто стоїть у черзі. А вона чималенька, бо працювати в «Київміськбуді» престижно.