ІГОР КУШНІР: ЦІНА НА ЖИТЛО РОСТЕ ПОСТІЙНО

Голова правління – президент холдингової компанії «Київміськбуд» Ігор Кушнір розповів в інтерв’ю виданню «КиевВласть» про вплив на ринок нових ДБН, зростання цін, причини конфліктів і можливість створення громадського договору між бізнесом, владою і суспільством.

Ігор Миколайович, усілякі аналітики, експерти та «експерти» прогнозували обвал ринку житла вже з початку цього року. Споживачеві все ще чекати?

Якщо «експерти» перестануть прогнозувати, стануть нікому не потрібні. Для того, щоб бути експертом, потрібно бути дуже розумним і володіти даром провидіння, ось вони і прогнозують, що вважають за потрібне. Плюс масла у вогонь підливають банки, у них складна ситуація з депозитами. А криза в нерухомості, ймовірно, може повернути їм депозитні кошти.

Що мається на увазі під обвалом? Перенасичення? В цілому по ринку це є. За останні роки два кількість забудовників збільшилася, будують усі, кому не лінь. Але чи добудують? Треба дуже добре думати, де купувати!

Якщо називати обвалом стрімке зниження ціни, то ні! Мінімальною ціна була в минулому році, зараз вона тільки росте. І передумов до зниження немає. Встановлена ​​Мінрегіоном мінімальна собівартість від 14 тис., кваліфіковані кадри вимагають нормальну зарплату або виїжджають за кордон. Рентабельність на ринку мінімальна.

Будівництво це живий організм, тут весь час щось рухається, змінюється, бізнесу залишається або пристосовуватися до умов, що створюються, або згортатися і йти. Судячи з кількості розпочатих тільки в цьому році нових будівництв по Києву, все не так погано, як хотілося б «експертам». Я ще жодного разу не бачив бізнесмена, який би побудував 26-поверховий будинок для себе. Якщо будують, значить купують.

Які явні, яскраві тенденції у виборі покупця можна сьогодні відзначити? Чи змінився покупець?

Покупець помолодшав. За нашою статистикою, купувати квартири почали люди більш молодого віку. Покупець став більш перебірливим і обережним, з правильним підходом. На тлі гучних скандалів з недобудовами, люди стали частіше запитувати документи, стежити за ходом робіт на майданчиках. Якщо говорити про тенденції, особливо яскравих зрушень не бачу. Як і раніше, попитом користуються однокімнатні квартири і двушки невеликих метражів. Якщо 4 роки тому стандартна двокімнатна була приблизно 65 квадратів, то зараз метраж зменшився до 50. З однокімнатними так само – раніше проектували по 50 кв. м, зараз від 30 до 40 з невеликим. Ці тенденції продиктовані попитом.

І тим не менше, навіть в нових об’єктах є квартири понад 100 кв. м і дворівневі – на кожен товар свій покупець. Завдання забудовника запропонувати максимально широкий спектр вибору, щоб кожен міг знайти для себе.

Які «завтрашні тренди» слід враховувати, плануючи будівництво житла сьогодні? Що з соціальних, інноваційних віянь бере на озброєння «Київміськбуд»?

Інфраструктура, технології, усілякі нововведення. Покупець сьогодні обирає не тільки житлові квадратні метри, але і комфорт проживання в конкретному комплексі. Вхідні групи, ліфти в паркінг, двори з концепцією «без машин», садочки та інша інфраструктура – на все звертають увагу. У всіх нових житлових комплексах ми це враховуємо. Дизайнерські фойє, зарядки для електромобілів, сонячні батареї, комфортні двори, дитячі садки, все це є.

Які Ваші прогнози щодо ціни за кв. м?

Ціна росте постійно. Долар стоїть на місці, вартість матеріалів в гривні підвищується. У зв’язку з відтоком кадрів за кордон, ті, хто залишається, піднімають ціни, тобто зростає вартість будівельних робіт. За статистикою, собівартість будівництва зросла на 20% і повільно, але продовжує рости.

Що у Вашому розумінні – лояльний покупець? І як в «Київміськбуді» створюють таку лояльність?

«Київміськбуд» працює на ринку 63 роки, сарафанне радіо не підводить. У компанію приходять поколіннями, і це не може не радувати. Лояльність до імені «Київміськбуду» створена роками і грунтується на абсолютному виконання компанією своїх зобов’язань. Незмінним залишається той факт, що «Київміськбуд» спрямований на будівництво доступного для людей житла, і цінова політика дає можливість формувати лояльність покупців. Можна добре ставитись до чого завгодно, але вдруге не звернутись. До  «Київміськбуду» – звертаються!

Чим відрізняється підхід холдингу від інших компаній на ринку житла?

Холдингова компанія створювалася з метою забезпечити житлом якомога більшу кількість населення. Сьогодні для цього створюються всі умови – практично у кожному районі міста є об’єкти «Київміськбуду», ціна доступна, діють знижки і програми лояльності. Активно співпрацюємо з банками в питаннях іпотечного кредитування, щоб у людини була можливість під нормальні відсотки взяти квартиру. Головна відмінність – «Київміськбуд» абсолютно завжди добудовує до кінця! У цьому питанні ніколи не було і не може бути винятків!

Поговоримо про нові ДБН. Наскільки здійсненні обмеження по плямі забудови в нових нормативах з містобудування для забудовників? З якими складнощами зіткнулися компанії?

Наскільки здійсненні – покаже час. Якщо говорити про вбудовані дитячі садочки і створення інклюзивного навчального та безбар’єрного простору – на мою думку, це обов’язок всіх забудовників! Тільки раніше це виражалося на добровільній основі, а зараз стало обов’язковим.

Регулювання поверховості та щільності забудови в залежності від кількості жителів населеного пункту на Київ, відразу скажу, не вплине. Зачепить це села, СМТ та ін., чисельністю населення до 100 тис. осіб. Усе що понад – без обмежень поверховості. Відносно щільності – вона знижена. Але на найближчі років 6 нам це не загрожує – на сьогоднішній день кількість будівництв дуже велика, і всі вони будуть рости за старими ДБН.

«Блакитна» і «зелена» лінії – чудові нововведення, які в ідеалі, повинні перешкоджати виникненню чергової висотки там, де повинна проглядатися панорама на Дніпро, або замість скверу, або поруч з кварталом 5-поверхівок. Проте, в цьому питанні є істотне «але». Ті ж «блакитні» лінії будуть затверджуватися у відповідних розділах генпланів міст. Тобто, фактично, комплекс буде реально працювати тільки тоді, коли ухвалять новий Генплан. До цього чекати істотних змін наврядчи варто.

Плюс тема пайової участі. Наскільки знаю, в Раді на розгляді лежить кілька законопроектів, в яких, в тому числі, порушена і тема пайових внесків. На мою думку, взяти і скасувати пайову участь, не запропонувавши місту інших джерел доходів до бюджету на будівництво садочків, шкіл та іншої інфраструктури, не можна. Хоча з точки зору бізнесу, це було б дуже вигідно. Фінансове навантаження на забудовників зменшилося б в рази!

Сьогодні з’явилась ціла течія молодих урбаністів, які активно інтегруються в процес обговорення, а все частіше – і створення міських просторів, інтеграції західних підходів до розвитку міст. Є прецеденти співробітництва з забудовниками житла. Чи є подібні приклади (або плануються) в «Київміськбуді»?

Я не чув, щоб до нас хтось із них приходив і щось пропонував. Ми співпрацюємо з архітектурними бюро, які пропонують варіанти житлових комплексів, виходячи з уже існуючої в цій місцевості забудови і споживання, архітектурних тенденцій, проектних вимог і тд. Але якщо прийдуть – з радістю вислухаємо молоді таланти!

Які, на Ваш погляд, актуальні проблеми Києва в плані розвитку? Що заважає? Що добре?

Проблема одна – немає Генплану. Як тільки вона вирішиться, інші зникнуть самі по собі.

Яким може бути суспільний договір, що врахує інтереси населення, бізнесу і держави, зніме напругу і попередить/вирішить конфліктні ситуації навколо будівництв? Що потрібно зробити для його реалізації?

Перше – законним, друге – офіційним, третє – виконуваним. Які в законному юридичному полі можуть бути конфлікти навколо будівництва, на яке отримано всі необхідні документи? Ніякий суспільний договір не допоможе вирішити конфлікт, якщо той створений штучно. Чи ви і справді думаєте, що хлопці спортивної зовнішності, які періодично миготять навколо будівельних парканів, будуть дивитися на якийсь договір, якщо у них є своя мета? Спочатку треба розібратись із тенденцією вседозволеності в головах, а потім вирішувати з договорами і їх реалізацією.

У плані розвитку соціальної та іншої інфраструктури, озвучте, будь ласка, що «Київміськбуд» планує в цьому році? Які об’єкти, мережі і т.і.?

Підсумки по мережах зазвичай підводяться на Загальних зборах акціонерів. За минулий рік «Київміськбуд» безоплатно передав у комунальну власність Києва 47 об’єктів інженерних мереж по новобудовам. У гривневому еквіваленті це більше 140 млн, які компанія, підкреслюю – безкоштовно, передала місту.

З приводу садків – практично в кожному новому великому житловому комплексі він запроектований і буде побудований.

Раніше «Київміськбуд» зводив об’єкти в інших країнах. Чи є зараз об’єкти за кордоном? Є в планах експансія на інші ринки? Які саме?

Є плани будівництва житла в Києві, не дарма компанія називається саме «Київміськбуд». Пропозиції по зарубіжжю є, але дісно вартісних поки немає. Якщо щось з’явиться, обов’язково розповім. Наша мета – будувати Київ!

Скільки житла плануєте ввести в експлуатацію в цьому році?

Близько 450 тис. кв. м. Це рекордна цифра за останні роки. Плануємо здати 12 житлових будинків, 9 паркінгів, 10 тис кв.м нежитлових приміщень. На сьогоднішній день загальний будівельний заділ Компанії складає 1,9 млн кв.м нерухомості на різних стадіях готовності. Зараз в активній роботі кілька великих ЖК. В цьому році ми вже почали 3 нових об’єкти, і ще 7 розпочнемо. Так що плани амбітні. Заділ є, покупці у відділах продажів є, а це найголовніше.