Які «маячки» мають змусити інвестора насторожитися та на що дійсно потрібно звернути увагу, інвестуючи гроші в квадратні метри, у блозі для Mind пояснює президент компанії «Київміськбуд» Ігор Кушнір.
Відмови ДАБІ
Усі, хто бодай трохи цікавиться ринком нерухомості, знають, що позитивне рішення Державної архітектурно-будівельної інспекції стало подібним до дива. Обсяг видачі документації за останній рік скоротився в 4–5 разів, при тому що кількість заявок не зменшилася. Відомство є в перехідному періоді реформування, і ввести будинок в експлуатацію стало набагато складніше.
Ми з початку цього року ввели вже три своїх ЖК і три ЖК «Укрбуду». Хоча серед останніх спочатку розраховували ввести набагато більше. Але в процесі зіткнулися з абсолютно нетиповою для нас проблемою. Всі зміни проектів під час робіт теж потрібно реєструвати у відомстві, і зі своїми ЖК ми завжди це робимо відразу. Для нас це щось само собою зрозуміле. Але структури «Укрбуду» цього не робили взагалі – а це перша ж формальна причина для відмови.
Тобто замість того, щоб просто завершити будівництво і ввести будинок, нам зараз доводиться проводити роботу, яка давно мала бути зроблена і яку, ймовірно, ніхто робити не збирався, плануючи все вирішити іншими способами.
Зараз інвестори ЖК «Гармонія» від «Укрбуду» дорікають КГС, що терміни переносяться. Але все це тому, що ми з червня чекаємо від ДАБІ внесення змін до документації, без яких про введення і мови не може бути. І не факт, що не доведеться подаватися заново – по об’єктах корпорації у нас лише за останні два місяці 25 (!) відмов з найпростіших питань: зміна підрядників, технагляду, тощо. З такою спадщиною доводиться мати справу.
Не сперечаюся, зараз ввести будинок в експлуатацію – непросте завдання для будь-якого, навіть найсумліннішого забудовника. Але вибираючи компанію для своїх майбутніх вкладень, непогано б дізнатися причини, з яких вона отримує відмови від ДАБІ. Можливо, за ними ви набагато краще зрозумієте, як ця компанія веде свої справи.
Джерела фінансування
Більшість забудовників на київському ринку нерухомості фінансують будівництва за рахунок ринку. Скільки квартир продали – стільки грошей і скеровується на роботи. Тому, якщо у вас є можливість отримати інформацію про рівень продажів, не варто її ігнорувати, адже від цього залежить майбутнє проекту.
Цього року на весь бізнес, зокрема будівельний, помітно вплинула пандемія COVID-19. Але в другій половині серпня й вересні «Київміськбуд» уже вийшов на докарантинний рівень продажів. За інформацією від інших забудовників, динаміка теж позитивна. Отже «краху», який так люблять передрікати ринку, вчергове не сталося.
Але завжди варто шукати відповіді на запитання: а якщо продажі впадуть, що тоді? Ми такої ситуації не допускаємо, але готові й до неї. Під кожен проект «Київміськбуду» сформовані фінансові резерви, що дорівнюють кошторисній вартості будівництва. Крім того, холдинг має накопичувальний фонд, у якому акумулюється прибуток. У разі крайньої потреби ми можемо залучити кредитні кошти. Чого той же «Укрбуд» зробити не зміг, зокрема, через відсутність фінансових резервів.
Отже «Київміськбуд» завершить усі свої будівництва «за будь-якої погоди», що вже неодноразово доводив у попередні роки. А якщо в забудовника, що вас цікавить, немає відповіді на це запитання, і майбутнє його ЖК повністю залежить від мінливих настроїв ринку – це дуже серйозний привід замислитися.
Бізнес-модель
Це головне, що ви повинні дізнаватися про будь-якого забудовника – як побудована його бізнес-модель. Саме хибно обрана стратегія стала найважливішою причиною провалу «Укрбуду», який у певний момент пішов шляхом «пірамідального фінансування».
Тобто гроші з нових об’єктів частково перекидалися на старі, через що майбутні ЖК відразу ж ішли в «мінус». Це вимагало старту нових проектів, де ситуація повторювалася, раз по раз погіршуючись. У результаті і сформувався такий дефіцит у більш ніж 2 млрд грн, який тепер потрібен для добудови всіх об’єктів.
У «Київміськбуду» шлях зовсім інший. На кожен об’єкт ведеться накопичувальна відомість. А це гарантує, що кошти на різні ЖК не перетинатимуться. І кошти, виручені від продажу одного об’єкта, не підуть на інший.
Механізм продажу
Але виникає запитання: як дізнатися про цю саму бізнес-модель? Адже жоден забудовник при здоровому глузді не зізнається, що він може бути «пірамідою». Відповідь проста – дивіться на механізм продажу. Якщо купівля оформляється через «ручну» для забудовника структуру – це привід насторожитися.
Той же «Укрбуд» працював через фонди фінансування будівництва, якими керує пов’язана з ним компанія «Житло-Капітал», чого закон, до речі, не забороняє. Що закон забороняє, так це перекидати гроші з об’єкта на об’єкт. Але при такому «родинному зв’язку» жодних гарантій, що цього не станеться, немає. Тому й виникає ситуація, коли долю коштів, виплачених інвесторами «Укрбуду», з’ясовують вже правоохоронці.
Важливо, щоб механізм продажу постійно тримав забудовника в тонусі. Ми для себе обрали нотаріальне укладання угод попередньої купівлі-продажу. І це не просто залучення дійсно незалежного посередника, це ще й постійна додаткова перевірка. Тому що жоден нотаріус не оформить угоду, коли є щонайменші проблеми із законністю будівництва та документацією.
Як підвищити надійність забудовників?
В ідеальному світі не довелося б давати перераховані вище поради. Все це – боротьба з наслідками, а не усунення причин. Але це не означає, що ситуацію ніяк не можна виправити.
Перше та головне – потрібна активніша участь держави. Будівництво – одна з економікоутворювальних галузей, а з помилками або недобросовісністю забудовників доводиться мати справу звичайним громадянам нашої країни.
Причому тут йдеться не лише про необхідність переробки законодавчої бази. Мають активніше приєднуватися й державні відомства. Наприклад, по об’єктах «Укрбуду» «Київміськбуд» планує співпрацювати з Державною іпотечною установою. Разом ми розробили механізм, згідно з яким вони можуть викупити квартири на ті самі 2 млрд грн. Звичайно, статися це зможе тільки після прийняття нами на баланс усіх об’єктів корпорації (ми вже прийняли 16).
Якщо за парою останніх процес затягнеться (Solar Сity – процедура санації, Art House – Міноборони не оформило землю), то будемо починати роботу з ДІУ раніше. Але уявіть, якби це відомство спочатку виступало посередником між «Укрбудом» і покупцями. Так, зажадало б залучення серйозного фінансування. Але зате такої проблемної ситуації, яку маємо зараз, точно не виникло б.
Проте, корінь проблеми все одно криється в недосконалості законодавчої бази. Тому і викликають оптимізм починання профільного Міністерства розвитку громад і територій. Зокрема, плани щодо запровадження страхування зобов’язань забудовників і створення фонду гарантування.
По-перше, залучення страхових компаній – це гарантія того, що гроші інвесторів не зникнуть. По-друге, це підтвердження правомірності угод. А по-третє, додаткові вимоги до забудовників. У тому числі необхідність довести свою фінансову спроможність, що виключає різного роду махінації.
Тож, подібна практика призведе до подорожчання будівництва. За різними оцінками, в середньому до 10% від вартості квартири. Але невже це занадто велика різниця, коли на шальках терезів – питання добудови вашого будинку і збереження ваших вкладень? Гадаю, відповідь на це питання кожен знайде сам.