ІГОР КУШНІР: МИ БУДУЄМО ТАК, ЩОБ ВСІ МОГЛИ ОБРАТИ ВЛАСНЕ ЖИТЛО

Голова правління – президент  ПАТ «ХК «Київміськбуд» розповів в інтерв’ю «Бізнес Цензор» про те, що відбувається на ринку нерухомості, актуальних напрямах в будівництві, а також про проблеми забудовників.

Ігор Миколайович, останні 5 років ви є Головою правління і президентом ПАТ «ХК «Київміськбуд». Як за цей час змінився ринок житлової нерухомості України і столиці зокрема?
Ринок став більш нестабільним, приблизно, як і курс долара. У зв’язку з подіями, що відбулися за ці роки в країні, були моменти, коли не зрозуміло було чого очікувати завтра і в якому напрямку рухатися. Через обвал гривні практично в 3 рази зросла ціна квадратного метра. Будь-яке коливання долара змушує нас переглядати ціноутворення. Мушу зазначити, що «Київміськбуд» є чи не єдиною будівельною компанією, яка безпосередньо не прив’язана до долара. Але 60% ціни квадратного метра становить вартість будівельних матеріалів і комплектуючих, що закуповуються за долари. Інфляція і загальні процеси в економіці дають збільшення вартості ще на 10%.

Крім економічних факторів, на ринок впливає і вулиця, як би безглуздо це не звучало в правовій державі. Починаєш будівництво – мітинг під парканом, найняті молодики влаштовують шоу. Потім місяцями тягнуться суди та інші розгляди, а будувати ми не можемо.

Ще одна тенденція, на цей раз позитивна, – все частіше люди розглядають нерухомість як засіб збереження коштів. Банки лопаються – гроші губляться, зберігати під матрацом не зовсім безпечний варіант, ринок фондових паперів в країні майже не розвинений. Ось і виходить, що крах банківської системи переконав інвестора вкладати в квадратні метри, які на сьогоднішній день є найкращою альтернативою депозитарію.

 

Чи змінилися умови купівлі-продажу нерухомості (кредити, розстрочки і їх терміни)?
Раніше у людей було більше можливості купити житло за допомогою держави. Працювало «Доступне житло», 3-відсоткова іпотека. Зараз вони фактично заморожені. В силу цього люди стали частіше звертати увагу на розстрочку та інші програми, які надають безпосередньо забудовники. У «Київміськбуді» ми зробили все можливе для того, щоб кожна людина могла придбати власне житло. По-перше, це знижки при повній оплаті – до мінус 20%. З огляду на, що у нас є пропозиції по квартирах у готових будинках, сьогодні купують – через тиждень заходять на ремонт. По-друге, це спільна з банком іпотечна програма. 30% перший внесок, нормальна відсоткова ставка, термін до 10 років. У найближчій перспективі впровадження ще більш лояльних для інвестора умов. Це також іпотека, але вже з рекордно низьким відсотком річних, тривалим терміном кредитування і іншими вигідними позиціями. Думаю, вона теж буде цікава інвестору. В цілому, останнім часом активність у цьому напрямку набирає обертів, люди розуміють, що можуть практично безболісно за кілька років виплатити квартиру. Є і розстрочка, там перший внесок 50%, залишок – до моменту введення об’єкта в експлуатацію. Її беруть в основному, вкладаючи на «етапі котловану».

Для тих, хто розглядає квадратні метри як засіб інвестування, передбачили окрему програму «Винагорода за довіру». В інвестиційних договорах на придбання квартири є пункт, згідно з яким людина може забрати вкладені гроші з відсотками. Тобто, на виході вона отримує або квартиру, або те, що вклала, плюс відсоток. Як показує практика, беруть квадратними метрами. І правильно роблять.

Які сегменти, метражі сьогодні в пріоритеті у забудовників взагалі і у вашої компанії зокрема? Що користується найбільшим попитом? Чому?
62 роки тому «Київміськбуд» створювався з метою забезпечити житлом максимально можливу кількість людей. Сьогодні ми від цих цілей не відступаємо. Комфортне житло, підйомне за ціною, зі зручним місцем розташування та хорошим плануванням – це те, що повинен мати кожен. Ми будуємо так, щоб будь-хто міг знайти підходяще для себе: від невеликих одиничок до дворівневих квартир з терасами. З огляду на, що попит серйозно похитнувся в сторону невеликих метражів, почали проектувати трохи більше 1- та 2-кімнатних і трохи менше великих площ. Зараз забудовники все частіше почали будувати житло від 18 кв. м, але я не вважаю це квартирою. Людина повинна жити в гідних умовах, а не в клітці на 20 квадратів.

Якщо говорити про покупку нерухомості в контексті вигідного вкладення грошей, які об’єкти ви б порадили (географія, інфраструктура, інше)?
Побудовані «Київміськбудом» (посміхається). Тільки Київ, поруч з нормальною транспортною розв’язкою і розвиненою інфраструктурою. Як правило, завжди хочуть поруч метро, школи, садочки, магазини та інше. Думаю, не потрібно пояснювати, що новобудова в тисячу разів більш ліквідна і вигідна, ніж вторинка.

Як в цьому сенсі відрізняються житло в Києві та передмісті? У кого перевага, в чому вона полягає?

Ясно, що перевага у міста. Квартира в Києві це одне, а за межею незрозуміло де – зовсім інше. Ну або чого тоді стільки приїжджих з області знімають квартиру в місті? По-перше, питання ціни. Так, в передмісті, на перший погляд дешевше, але якщо перевести час, вистояний на в’їзд і виїзд, незручності при спробах влаштувати дітей в садок, низький рівень медичної допомоги в грошовий еквівалент, вийде у багато разів дорожче. Крім того, ціна на житло в передмісті з часом не буде рости, на відміну від столичної нерухомості. Купувати там квартиру з метою простого вкладення грошей, наприклад, для її подальшої здачі не вигідно, хто захоче її знімати? Можливо хтось і захоче, але рентабельність і доцільність цього викликає більше запитань, ніж дає відповідей. Купувати для себе – теж велике питання. Хіба що людина хоче відчути всі «принади» проблем з відсутністю каналізації, вічними пробками, нестачею машин «швидкої допомоги» і інфраструктури. У гонитві за уявною економією людина прирікає себе на незручності, ризикуючи перетворити довгоочікуване житло в місце для нічліжки. Вкрай недалекоглядне рішення. Якщо перерахувати все в перспективі декількох років з урахуванням всіх мінусів і незручностей, то ви зрозумієте, що економії ніякої в цьому немає, а в підсумку лише збитки.

Чого, на ваш погляд, сьогодні не вистачає передмістю, щоб конкурувати з життям в мегаполісі? Чи можуть зрівнятися умови життя в місті і за його межею? Якщо так, скільки на це знадобиться часу, витрат? І від кого в принципі це залежить (з якого бюджету гроші і т.і.)?
Перше, це інженерні мережі – каналізація, опалення, водовідведення. Стоїть собі новозбудована п’ятиповерхівка у полі, коробка є, а сенсу з неї немає, тому що мережі не підведені. Провести їх коштує дорожче, ніж весь цей будинок із землею включно. Такі випадки виникають, коли ділянка під забудову узята у фізичних осіб, за фактом на місці чийогось городу. Крім того, вже існуючі мережі початково не розраховані на навантаження, яке ляже після введення в експлуатацію декількох новобудов. Такий вчинок забудовника на «авось витримає», призведе інвестора до багаторазових сплат і нервів, пов’язаних із латанням дірок в трубах і проривами, які будуть лагодиться місцевими комунальниками місяцями. Сюди ж віялові відключення світла і часта відсутність гарячої води, освітлення дворів і відсутність нормальних доріг.

Друге, інфраструктура. Багато дітей, які живуть в Гатному, змушені їздити навчатись до шкіл Ірпеня. У Вишгороді, щоб потрапити до педіатра, треба записатися в чергу і чекати від півмісяця свого часу. Поліклініки в цих обласних містечках розраховані на невелику кількість людей, в той час як число тих, що фактично там живуть, зростає в геометричній прогресії.

Третє, транспорт і дороги. Більша частина економічно активних людей працює безпосередньо в Києві, до якого з передмістя потрібно добиратися. Забиті маршрутки і електрички в годину-пік, кілометрові пробки і час, витрачений даремно – на це прирікають себе люди, які живуть в передмісті.

Як на мене, це тільки вершина айсберга. Упевнений, що думаючі люди перед придбанням квартири (подією, яка часто відбувається раз у житті!) уважно зважують всі плюси і мінуси. Все ж таки квартира в Києві це завжди безліч переваг, на відміну від нерозвиненого передмістя. А перспективи розвитку передмістя настільки туманні, що це навіть не питання найближчих 5-10 років.

Який ваш прогноз щодо вартості житла за містом і в межах міста на найближчі роки?

Нерухомість в Києві буде дорожчати, це 100%! Що з передмістям можна тільки здогадуватися. Якщо сьогодні дешево, то завтра, враховуючи віддаленість розташування та інші незручності, буде ще дешевше. З точки зору вкладень не найвигідніший варіант.

«Київміськбуд» беззмінний лідер житлового будівництва, що працює на ринку більше 60-ти років.Однак конкуренція на ринку житлової нерухомості посилюється. Учасники ринку використовують масу інструментів, за допомогою яких намагаються виділитися на тлі конкурентів. Які особливості, конкурентні переваги у «Київміськбуду»?

Існування «Київміськбуду» це вже перевага для ринку. Тому що гравець сильний, стабільний і надійний. І в разі чого, може підхопити падаючих колег. А якщо серйозно, за «Київміськбуд» говорять факти: 45 млн побудованих квадратних метрів, майже 2 млн задоволених інвесторів, 62 роки стабільного виконання зобов’язань. В роботі компанії близько 50 об’єктів, щорічно здаємо в експлуатацію приблизно 400 тис кв. м. У «Київміськбуді» працює команда професіоналів, яка є запорукою стабільності і правильних рішень навіть у складні часи. Найбільшою перевагою вважаю той факт, що 80% акцій підприємства належить Києву, міська влада безперервно контролює роботу «Київміськбуду». Всі ці фактори і допомагають компанії продовжувати успішну роботу і забезпечувати киян хорошим якісним житлом.