ІГОР КУШНІР: НЕРУХОМІСТЬ ПОСТІЙНО РОСТЕ В ЦІНІ

Голова правління – президент «Київміськбуду» Кушнір Ігор Миколайович в блозі для «НВ.Бізнес» про потенційних покупців, мету придбання квартир і ціни на нерухомість.

Для більшості українців покупка квартири — подія. Часто вона трапляється один раз. І зовсім невеликий відсоток людей може похвалитися тим, що купили дві або більше квартир. Але ці люди є, і їх більше, ніж здається.

Якось до відділу продажів «Київміськбуду» прийшов чоловік, і купив відразу 3 квартири. Без ходьби «навкруги», розмірковувань та зайвих запитань. Просто взяв і купив. А потім, протягом двох наступних років, купив ще 5. Такий тип інвестора називається «спекулятивний». Він купує житло на стадії котловану, коли ціна мінімально низька. А потім, після введення будинку в експлуатацію, цю квартиру продає. Таким чином, людина заробляє на рівному місці близько 70% від початкової вартості квадратних метрів. Це гра в довгу, але багато людей розуміють вигоду.

Або ось інша історія. Молода сім’я взяла на виплат однокімнатку невеликого метражу, щоб роз’їхатися з батьками. Згодом доходи зросли, і вони змогли дозволити собі квартиру побільше в районі ближче до центру. Оформивши відповідні процедури у відділі продажів, пара купила житло, про яке рік тому навіть не мріяла. Вони не побоялися ризикнути з першою квартирою, стимулюючи себе таким чином на заробіток, і залишилися у виграші.

До чого я це все. Квартири купують дуже різні люди з абсолютно різними цілями. Дослідження показують, що потенційний покупець житла — це чоловік. Але вибирає житло жінка. Середній вік — 35+, але в останні роки інвестор помолодшав, і старт йде з приблизно 25−27 років. Основна мотивація до покупки — зміна житла на більш просторе і нове. Близько 25% потенційних покупців хочуть нову квартиру, щоб з’їхати від батьків або ж відселити їх. При цьому досить вагомий відсоток людей, які орендують квартиру, але хочуть придбати свою.

Більшість покупців орієнтується на ціну. Нещодавно у нас з колегами була дискусія щодо того, на що орієнтується людина при виборі квартири: на ціну чи на місце розташування. Прийшли до того, що це залежить від наявності у людини грошей. Якщо є бюджет, покупець дивиться на локацію і прилеглі зручності. Якщо грошей обмаль, то дивляться дешевше, як правило, в спальному районі, — аби своє. Але, що цікаво, в обох випадках наявність знижок і акційних пропозицій може зіграти вирішальну роль.

У інвестування в нерухомість кілька переваг і один великий мінус. Мінус — це ризик вибору «не того» забудовника. В цьому випадку, людина може залишитися і без грошей, і без квартири. Тому повторю в тисячний раз: потрібно перевіряти надійність забудовника. Дивитися, скільки він побудував до цього, чи є у нього весь пакет дозвільних документів на виконання робіт по конкретному об’єкту, чи є «подушка». Наш приклад: компанія працює на ринку 66 років, за цей час всі розпочаті комплекси добудовані, у відділі продажів обов’язково є документи на будівництво той чи іншого об’єкта. І 80% акцій компанії належать громаді столиці в особі Київської міської ради.

Нерухомість — найкраща інвестиція. І, мабуть, єдина надійна можливість зберегти гроші. Альтернативою могли б стати банки або цінні папери. Але довіра до банківської системи серед населення досить низька, а ринок паперів, на жаль, не розвинений потрібною мірою. Плюс до всього, в останні роки нерухомість перманентно зростає в ціні. І продати її можна дорожче, ніж купував (якщо вкладати на початкових етапах будівництва). Квартиру можна здавати, отримуючи щомісячний стабільний дохід. Який, до речі, набагато вище виплат за банківськими депозитами. Під існуючу нерухомість можна взяти кредит або інші боргові зобов’язання. На сьогодні квартири перетворилися на своєрідну валюту. У них вкладають з метою збереження грошей, продають, коли потрібно, обмінюють.

Якщо мета покупки нерухомості — подальший перепродаж або здача в оренду, то раджу вибирати однокімнатні квартири невеликого метражу з локацією біля метро. Вони користуються стовідсотковим попитом у орендарів, і їх легко продати. Звичайно, якщо покупка «для себе», щоб жити, то тут критерії вибору індивідуальні. Хтось хоче побільше, але на Позняках. Хтось поменше, але на Печерську. А третій може дозволити собі «трикімнатку» на Подолі, що теж цілком. Є величезний діапазон житлових комплексів у різних районах столиці. Було б бажання і можливість. А остання, як стверджують оцінки, є: українці зберігають «під матрацами» понад $50 млрд. Тоді як ці гроші могли б працювати і заробляти.