ІГОР КУШНІР ПРО ТЕ, ЧИ ПЕРЕГРІТИЙ РИНОК ЖИТЛА КИЄВА І КОЛИ ОЧІКУВАТИ ЙОГО ПАДІНИЯ

Голова правління – президент “Київміськбуд” Ігор Кушнір в авторській колонці для “НВ”, проаналізував ситуацію на ринку первинної нерухомості. Навіщо Києву стільки нових квадратних метрів житла? Чи перегрітий сьогодні ринок і коли очікувати його падіння? 

Нещодавно прочитав чергову «експертну» думку з приводу того, що на ринку нерухомості з’являються ознаки «мильної бульбашки». Мовляв житла будують багато, купувати його нікому, очевидний явний надлишок квадратних метрів: ринок роздувається і скоро лусне. Прочитав, посміхнувся про себе. І, як кажуть в Одесі, з цього приводу я маю дещо сказати.

1. У Києві немає вільної землі під забудову. Від слова зовсім. У центральній частині міста ще можна зустріти поодинокі шматочки невеликих розмірів. Але, по-перше, як правило, це історична частина, на якій будинок не побудуєш з ряду причин. По-друге, навіть якщо побудуєш, то це зовсім невеликий будинок — багато поверхів не можна, і багато секцій не вийде. Виходить собі дорожче в усіх сенсах. У спальних районах вільних земель під забудову майже не залишилося, більшість з них вперлися в промислові території. Але до них теж є питання, який плавно переводить нас до наступного пункту.

2. Складнощі в процесі зміни призначення землі під житлову забудову. Для того, щоб побудувати будинок, земля під ним повинна мати відповідне цільове призначення. Територія промзони сьогодні, це, як правило, занедбані цехи, старі підприємства, гаражі, звалища металобрухту. На деяких ділянках ще збереглися якісь промислові потужності, але більшість з них не вимагають такої великої кількості землі під собою, як є. Так ось, для того, щоб на ділянці землі, на якій зараз знаходиться промзона, побудувати житло, необхідно змінити її цільове призначення. Щоб в основі було «для житлової забудови». Ця процедура порівнянна з «Божественною комедією»: пройти треба все дев’ять кіл пекла, на що потрібно мінімум рік. І це тільки земельні питання, до проєкту забудови ми ще навіть не підходили.

3. І навіть якщо нам успішно вдалося вирішити питання із землею, наступним етапом буде отримання дозволу на будівництво, яке видає Державна архітектурно-будівельна інспекція. Важливо згадати, що останні два роки структура піддається постійному реформуванню. То її ліквідують і передають функції трьом іншим організаціям, то повертають назад. За останній час там змінилося 3 чи 4 керівники. Іншими словами, «ідеальний шторм». У перший раз забудовник «водить хоровод» з ДАБК під час отримання дозволу на будівництво. У другий — після закінчення будівельних робіт, коли будинок готовий до введення в експлуатацію і необхідно отримати відповідний сертифікат. Але на практиці цих «хороводів» набагато більше, тому що з першого разу, як правило, Інспекція будинок не вводить. І навіть не завжди з другого. Через довгострокове реформування і, як наслідок, нестабільність у роботі, багато забудовників почали стикатися з масовими необґрунтованими відмовами та іншої тяганиною.

4. Київ — європейська столиця. Місто заслужено порівнюють з іншими світовими мільйонниками, але чомусь, випускають з поля зору фактор споруджуваних квадратних метрів. За 2019 рік у столиці ввели в експлуатацію трохи більше 1 млн кв. м житла. У Німеччині та Польщі за цей же час побудували в рази більше, але все одно у них зберігається стійка нестача житла. Задовольнити наявний попит там не можуть, через що ціни на нерухомість весь час підвищуються.

5. В Україні в цілому дуже низький показник кількості квадратних метрів на душу населення — 24 кв м. Тоді як в середньому по Європі він становить близько 60 кв. м. Запит на квартири є. Кожен другий живе з літніми батьками або повнолітніми дітьми. А нерідко і з тими, і з іншими одночасно.

6. Ще одним підтвердженням необхідності будівництва нового житла є фактор столиці. За офіційною статистикою, в Києві живе близько 3 млн осіб. Це ті, які зареєстровані. За фактом — всі 6 млн. Вони орендують квартири, живуть у гуртожитках і у родичів. Але рано чи пізно у них гостро постане питання про свою квартиру. Столиця — економічний магніт, і роками ця тенденція буде тільки підсилюватися. Як і житлове питання. Сюди ж можна віднести і фактор урбанізації. Передмістя Києва розвивається дуже стрімко. І багато хто з його жителів є потенційними покупцями квартир у самій столиці.

7. Переселенці. За офіційною статистикою в Україні проживає майже 1,5 млн осіб, що вимушено виїхали з тимчасово окупованих територій: Донецька, Луганська і Криму. З них у Києві і області проживає більше 200 тис. осіб. Я не кажу, що всі вони зможуть купити квартири. Але частина з них вже це робить: в структурі продажів «Київміськбуду» 10−15% покупців складають саме переселенці.

Києву потрібні квадратні метри. І реалізований попит, що сформувався за кризовий 2020 рік, є прямим тому підтвердженням. Звичайно, крім «сухого» житла, місту потрібна й інфраструктура: мости, дороги, дитсадки, школи, парки та сквери. Але розмови про те, що купувати скоро буде нікому, — просто розмови. Як то кажуть, значить це комусь потрібно.