ІГОР КУШНІР: ЧОМУ ДОРОЖЧАЮТЬ КВАРТИРИ

Голова правління – президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір в блозі для «НВ.Бізнес» про те, чому росте вартість квадратного метру на нерухомість на первинному ринку. 

Це запитання залишається одним з найактуальніших. Мабуть, воно третє в черзі після «а коли подешевшає» і «чи можна знижку».

Ціна квадратного метра формується з декількох показників. Умовно їх можна розділити на залежні і не залежні від забудовників. Почнемо з другої.

Найголовніший з них — собівартість будівництва. За першу половину поточного року вартість будівельно-монтажних робіт зросла на 4%. Весь час зростає і вартість самих будматеріалів, за цей рік вони подорожчали в середньому на 20%. Тобто забудовник не може яким-би то не було чином вплинути на цифру, яку він заплатить за роботу і матеріали, з яких будує. В контексті цін на будматеріали потрібно згадати і долар — його зростання завжди передує підняттю їх прайсу. З огляду на крайні скачки валюти, крива зростання буде і далі повзти вгору.

Відразу наголошу щодо зарплат: звичайно, компанія може платити менше, але тоді і кваліфікація співробітників буде відповідна. З відкриттям кордонів сфера будівництва втратила близько 70% хороших кадрів. Це означає, що решта 30% мають отримувати гідну зарплату і мати нормальні умови праці, щоб не було бажання виїжджати в пошуках кращих пропозицій. До незалежних від забудовників факторів так само можна віднести вартість землі, оренду техніки, витрати на паливно-мастильні матеріали.

Здавалося б, коли кістяк сформований, залишилося закласти невелику маржу для заробітку і можна продавати, утримуючи ціну на плюс-мінус одному рівні. Але не все так просто.

По-перше, завжди є фактор рівня готовності будинку. Пропонуючи інвестувати в будівництво «на котловані», забудовник ставить мінімально можливу ціну. Це потрібно для того, щоб наростити обсяг фінансових коштів, необхідних для будівництва. Іншими словами, швидше і легше продати 10 квартир по 500 тисяч, ніж 5 по 2 мільйони. А далі будинок зростає, ризики інвестування для людини стають нижче — як мінімум, вона вже бачить, за що платить.

По-друге, попит народжує пропозицію. Не потрібно забувати, що будівництво — це насамперед, бізнес. Головною метою якого є дохід. Якщо є можливість заробити зайву гривню, жоден забудовник її не упустить. І тут можна було б списати на жадібність, але умови сьогоднішнього ринку змушують підстрахуватися. Ніхто не очікував весняного локдауну, після якого бізнесу довелося довго приходити до тями. Точно так само ніхто не може гарантувати, що завтра ситуація не повториться. Нагадаю, що забудовники беруть на себе зобов’язання перед інвесторами, виконувати які повинні незалежно від того, що відбувається. Тому, як то кажуть, на інших сподівайся, але й сам не зівай.

На сьогодні в цілому по ринку рівень продажів вийшов на докарантинний. Реалізуватися відкладеному попиту допомогло зростання долара. При цьому забудовники вже підняли ціни. У «Київміськбуді» нерухомість подорожчала в середньому на 2 тис. грн за квадрат. З розмов з колегами з інших компаній знаю, що і вони підняли на 10−15%, що теж не мало. Загальна статистика говорить про середню ціну квадратного метра у вересні по Києву в межах 26,6 тис. грн. Тоді як ще в минулому році аналогічний показник становив 24 тис.

Як бачимо, ціни на нерухомість ростуть постійно. І як би різного роду експертам не хотілося, ринок не збирається обвалюватися, а квартири не мають передумов до зниження в ціні. Тож кращий час для покупки нерухомості — сьогодні.