Голова правління – президент “Київміськбуду” Ігор Кушнір в інтерв’ю виданню “Економічна правда” розповів, як сприйняв повідомлення про повномасштабне вторгнення Росії, чи вдалось відновити будівництво і продажі, що буде з ринком нерухомості і чи повинна держава втручатися в будівництво житла, а також, коли чекати українцям зниження вартості квадратних метрів.
— У середині лютого ви підкорили найвищу точку Анд гору Аконкагуа. Коли ви повернулися в Україну та де вас застало повномасштабне вторгнення Росії?
— Повернувся до України 15 лютого. Повномасштабне вторгнення мене застало вдома.
— Які ключові рішення ухвалило правління “Київміськбуду” у зв’язку з початком війни?
– Ніякі. Першого тижня був шокуючий стан. Упродовж другого тижня було вирішено призупинити роботу підприємства. Люди не мали змоги працювати, більшість виїхали за межі Києва. Працювати не було кому і, в принципі, нікому це не треба було. Ми зробили простій.
Вчора (інтерв’ю відбулося 1 червня – ЕП) був перший робочий день. Деякі девелопери почали відновлювати роботи на будмайданчиках наприкінці квітня, ви – тільки зараз. Чому не поспішали?
— Просто вирішили відновлювати роботу з 1 червня. Зібрався колектив, визначили обсяги робіт, зробили інвентаризацію залишків і вирішили з правлінням, що потихеньку починатимемо.
Роботи ведуться на кількох ЖК. З 10 тисяч людей, які раніше брали участь у будівництві 30 ЖК, 2,5 мільйона квадратних метрів, поки що вдалося зібрати людей 400-500. Це п’ять відсотків. Поки так.
— Штат частково мобілізовано, частково не повернувся з-за кордону?
— Так, переважно робоча сила – це чоловіки. Кияни на будмайданчиках не працюють. Там переважно працюють чоловіки із західних регіонів нашої держави. Це ті, яких ми називаємо будівельниками. Більшість їх мобілізована чи перебуває у територіальній обороні.
Ті, хто не потрапили ні туди, ні туди, живуть зі своїми сім’ями вдома, намагаючись підтримувати сім’ї у скрутну хвилину.
— Чи правда, що між великими столичними забудовниками була негласна домовленість не поспішати поновлювати роботу?
– Неправда. Принаймні я в таких домовленостях участі не брав.
– Яка частка компанії на первинному ринку нерухомості Києва?
– До 30 відсотків.
– Якою була частка до передачі вам житлових комплексів “Укрбуду”?
– Може, половина, 15-17 відсотків.
— Чи погоджуєтесь ви з думкою, що “Київміськбуд” є орієнтиром для інших компаній при прийнятті рішень? Наприклад, якщо ви вирішите підвищити ціни, це зроблять інші.
– У плані ціни – не згоден. Приватні забудовники використовують різні схеми фінансування через фонди фінансування будівництва, пайові інвестиційні фонди, корпоративні інвестиційні фонди.
У них йде фіксована ціна квадратного метра в доларах. Підвищувати вартість квартир їм немає сенсу, тому що у доларі житло не сильно подорожчало – на 2-5%. “Київміськбуд” продає у гривні з ПДВ через розрахунковий рахунок підприємства. У ціні квадратного метра 65% – матеріали, 35% – роботи. Роботи подорожчали на 10%, матеріали – на 35%.
1 лютого собівартість будівництва за розрахунками Мінрегіонбуду становила 18 тисяч гривень (міністерство щокварталу розраховує показник середньої вартості будівництва житла, що застосовується при визначенні обсягів державних інвестицій у сектор – ЕП).
Наразі собівартість з урахуванням підвищення буде 22-23 тисячі гривень із ПДВ. Тому я вважаю, що забудовники, що не продають у гривні, не мають права піднімати вартість – у них ціна зафіксована у доларі.
— Ви відновили продаж 1 червня. Скільки квартир удалося продати за перший день?
— П’ять заявок та три продані квартири. В основному, квартири продаються в збудованих та зданих об’єктах.
— У порівнянні з “до 24 лютого” це низький показник?
– Це “ні про що”. У стандартний день продавали у середньому 20 квартир на день.
— Зробіть прогноз із продажу. Чи повернеться ринок на довоєнний рівень?
— Спрогнозуйте, будь ласка, коли скінчиться війна. І спрогнозуйте мені, чи знову зайдуть у район Києва російські війська.
— Припустимо, не зайдуть.
— Якщо не зайдуть, то в такому млявому темпі ринок розвиватиметься.
— Скільки місяців чи років це займе?
— Стільки, скільки триватиме війна.
Західні регіони розвиваються, будуються, бо люди розуміють: на захід від Житомира бойові дії не ведуться, грубо кажучи. І то там продажі сильно просіли, люди бояться вкладати гроші, бояться купувати.
Війна триває, отже, є ризики руйнувань, ризики недобудов, у людей потихеньку закінчуються гроші, падає дохід.
— Як зміниться ситуація для “Київміськбуду”, якщо первинний ринок втратить привабливість для професійних інвесторів?
— Я не поділяв би покупців “первинки” на професійних інвесторів та споживачів. “Київміськбуд” – не компанія для інвесторів. Тих, хто брав квартири для перепродажу, ми навіть 10% не мали. Ми будуємо доступне соціальне житло для кінцевого споживача. Ринок стиснеться у будь-якому випадку.
— Пакетні інвестори були важливим джерелом фінансування на початкових етапах будівництва. Чи зможе компанія залучати інше фінансування на етапі “котловану”?
— У нас повністю підготовлена робоча та дозвільна документація на 500 тисяч квадратних метрів. Ми це не починаємо будувати.
— Чого чекаєте?
– Стабільності. Або програми, яка зрушить з мертвої точки будівництво. У всі часи – хоч Велика депресія в Америці, хоч повоєнна Німеччина – лише будівництво зрушувало економіку з мертвої точки.
Будівництво тягне за собою цей “ешелон” та пропорційно множить. Вважаю, що будівництво – це двигун економіки.
— План Офісу президента щодо відновлення житла підійде?
— Наскільки я розумію, запропонований Офісом президента план – це відновлення. Це тимчасова можливість розселити людей, що втратили житло. Потрібно запускати економіку, а житло відновиться само собою.
— Втручання держави потрібне?
— Київ упорається сам, тут немає великих руйнувань. Будинки потрібно засклити, пофарбувати, залатати дірки. У Харкові та Чернігові втручання держави знадобиться. Це не моя компетенція, я просто висловлюю думки.
— Держава має фінансувати будівництво житла?
– Звісно. Для переселенців, військовослужбовців, незахищених верств. Насамперед, держава має запустити доступну іпотеку.
– Що у вашому розумінні “доступна іпотека”?
— Потрібно законодавчо прописати компенсацію процентної ставки протягом усього періоду дії кредиту. Щоб це не було, як завжди: спочатку видавали кредити під 2-3%, держава з бюджету фінансувала різницю, а потім приходив новий бюджетний рік, і там не було цієї статті видатків.
Люди не мають боятися брати іпотеку на п’ять-десять років. Людей має захищати закон, щоб ніхто не сказав: “Рідний, у тебе піднімається ціна”.
— Багато маркетингових “фішок”, таких як панорамне скління та видові квартири на високих поверхах, під час війни стали скоріше недоліками. Як реагуватимете на це?
– Комунальне підприємство “Київміськбуд” будує соціальне, доступне житло. У нас немає квартир з панорамним склінням, якихось пентхаусів. Ми будуємо маленькі, красиві, затишні квартири для простої людини.
– ЖК “Італійський квартал” – прибутковий проект?
– Так.
— Навіщо тоді “Київміськбуд” будує 25-поверхівки, часто із примітивною архітектурою, якщо можна будувати чотириповерхові комплекси?
— Все просто: у Києві немає землі, а за Києвом купувати не хочуть.
– У вас є ЖК “Новомостицько-Замковецький” висотою до 17 поверхів, по сусідству з яким знаходиться ЖК “Липинка” від Stolitsa Group з чотириповерховими будинками. Чому вони змогли звести чотириповерхові будинки на ділянці поряд із вашою?
— Є покупці на чотириповерхові будинки, а більшості людей десь треба жити. У них не вистачає грошей купити квадратний метр у чотириповерхівці по 2 тисячі доларів. Вони мають лише 700-800 доларів на 15-16-25-поверхівки.
– У “Липинці” квартири продавали по 1 тисячі доларів за метр.
— Це на старті продажів, потім вони коштували 1,5-1,7 тисяч доларів, а в нашому ЖК – від 600 доларів.
— Тобто, від ідеї будувати високі будинки ви не відмовитеся?
— Якщо нам виділять землю, то відмовимося. І взагалі: я вважаю, що дискусія щодо високих чи маленьких будинків – це не моя компетенція.
Якби був прийнятий генплан міста, якби було на кожному шматочку землі чітко написано, скільки можна, скільки не можна будувати, у цьому випадку ніхто не будував би 25-поверхівку замість п’ятиповерхівки, а рівно те, що необхідно.
— Із проектантами не намагалися обговорювати ці моменти?
— Шматок землі у місті дорогий: 10-20% від загального кошторису. Якщо будуєш чотириповерхівку, навантаження на квадратний метр в арифметичному порядку збільшується. Якщо будуєш на цьому шматочку землі 25-поверхівку, навантаження зменшується, і вартість квартири буде в будь-якому разі меншою.