ТЕТЯНА МАРКОВА: НЕДОСТУПНА ДОСТУПНА ІПОТЕКА

Директор Департаменту продажів та маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Тетяна Маркова у авторській колонці для GMK Center  поділилась думками щодо анонсованої Урядом нової іпотечної програми. Які умови потрібно створити державі, щоб іпотека стала дійсно доступною для українців. 

Щоб у країні запрацювала повноцінна іпотека, потрібні чіткі й зрозумілі програми та стабільна економіка

Іпотека – дієвий механізм активізації ринку нерухомості. Будівельна галузь зацікавлена в тому, щоб якомога більше людей мали можливість придбати житло. Але для цього держава має виконати реальні дії, а не спекулювати на цій темі та обіцяти чергове «покращення вже сьогодні».

В Україні будують багато житла. На перший погляд. Але насправді на кожного українця припадає лише 0,25 квадратного метра нового житла. Інколи сім’ї по кілька поколінь живуть в одній квартирі. Водночас зношеність житлового фонду становить майже 70%. Запит на нові й більші квадратні метри великий, Натомість купівельна спроможність населення залишається низькою.

Отже, маємо дилему: люди потребують житла, але не завжди можуть його купити. Забудовники здатні будувати значно більше квадратних метрів, але їм потрібні кошти на будівництво.

Одним із шляхів вирішення питання може стати іпотека – тобто кредит від банку на певний термін під заставу нерухомості. Однак, щоб ця програма дійсно запрацювала, умови видачі позики на квартиру мають бути більш прийнятними, ніж ті, що маємо сьогодні.

У 2020 році в Україні ставка за іпотечним кредитом у середньому становить 18%, і отримати позику може далеко не кожний громадянин. Позичальник має підтвердити високий офіційний дохід і мати кошти на початковий внесок, а це від 20 до 50% від вартості житла. До того ж банки не завжди охоче кредитують іпотеку, оскільки мають під цю позику резервувати кошти, що фактично блокує значний фінансовий ресурс, а також намагаються застрахувати себе від ризиків неповернення боргу.

Одним із важливих кроків для більшої доступності іпотеки є зменшення облікової ставки НБУ. На сьогодні її вдалось знизити до 6%. Облікова ставка, яку визначає центральний банк країни, показує, скільки коштують гроші в економіці, й визначає відсоток, під який отримують гроші комерційні банки. А це, своєю чергою, впливає і на відсоток, під який банки дають позики громадянам та бізнесу.

Коли наші співгромадяни кивають у бік Європи, мовляв, там дешеві кредити, то в реальності ситуація не наскільки райдужна, як здається нам тут. Так, у Європі середня ставка іпотеки коливається від 1 до 6% (у Фінляндії – 1%, в Німеччині – 1,85%, Чехії – 2,9%, Великобританії – 3%, Польщі – 3,8%, Латвії – 5,1%), а у США іпотечний кредит під 3-4% людям видають на 30-40 років. Але навіть за таких умов скористуватися можливістю іпотеки можуть далеко не всі. Чимало європейців і американців десятиліттями орендують квартири й апартаменти.

Варто зауважити, що зниження облікової ставки не завжди веде до здешевлення кредитів, як це відбувається в інших країнах. Це лише один з важливих кроків. Є ще фактор ризику, на який ідуть комерційні банки, позичаючи «довгі гроші». В Україні неповернення позик для частини клієнтів стає звичною практикою. І зараз карантинні обмеження лише загострюють цю проблему. Люди втрачають стабільний дохід, підприємства закриваються. Відповідно, банки встановлюють жорсткіші умови та неохоче знижують ставки для позичальників. Тому зменшена на сьогодні облікова ставка до 6% – це радше порятунок дрефуючої до суттєвого спаду економіки, а не розвиток і нові можливості.

Анонсована міністром фінансів Сергієм Марченком нова іпотечна програма «5-7%» поки що не має чітких обрисів. Наразі відомо, що Кабмін розробляє дві таких програм пільгової іпотеки зі ставками від 5% до 7% річних. Задля цього в уряді пропонують створити нову компанію, яка фінансуватиметься з бюджету і зможе забезпечити створення фінансово-кредитних механізмів, а саме запустити іпотечне кредитування та фінансовий лізинг. А чому не докапіталізовувати уже наявні структури – Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву та Державну іпотечну установу?

За словами Сергія Марченка, кредити новостворена компанія надаватиме на купівлю нерухомості на первинному ринку. Сума такого кредиту – не більше 2 млн грн, відсоткова ставка – 5-7% річних, термін кредитування – від 60 до 240 місяців, перший внесок – від 20%.

Друга програма – фінансовий лізинг на строк до 20 років з відсотковою ставкою до 5% річних і без першого внеску. Ця програма, вважає міністр, покликана зберегти робочі місця, а також забезпечити житлом військових, поліцейських та інших службовців.

Найбільш суперечливою у цьому проекті видається обіцянка зафіксувати низькі ставки за пільговими іпотечними кредитами впродовж усього строку дії кредитного договору. Одразу згадуються мітинги «За долар по 8 грн».

«Київміськбуд» дуже ретельно обирав банки-партнери, з яким готовий співпрацювати на умовах іпотечних кредитів. На сьогодні це державний «Укргазбанк» та АТ «Кристалбанк», і вони пропонують доволі прийнятні умови кредитування й кілька різних варіантів програм. Наприклад, «Кристалбанк» на купівлю три- і більше кімнатних квартир на перші півтора роки дає лише 0,01% річних, або 5-7%, залежно від обраних умов. А «Укргазбанк» може надати кредит терміном до 20 років, перші 18 місяців з яких кредитуються під 7% річних. І зараз ми розглядаємо програму, яку нам пропонує до співпраці ще одна потужна банківська установа, і вона теж доволі цікава.

Тобто, підсумовуючи все вище сказане, іпотека дуже потрібна й дуже затребувана. Це реальна допомога як людям, що хочуть мати власне житло, так і забудовникам, які готові його зводити. Але для того, щоб у нас в країні запрацювала повноцінна іпотека, потрібні чіткі й зрозумілі програми та державні гарантії для всіх учасників угоди: забудовника, банку й позичальника. А в першу чергу – стабільна економіка.