Рік великої війни став найскладнішим для девелоперів за всю історію незалежної України. Охочих придбати квартири в новобудові – одиниці, забудовники живуть завдяки розстрочкам, які покупці житла оформили ще в довоєнний період. Як підрахували в ЛУН, наприкінці 2022 року інтерес до купівлі житла в столиці становив 45% від лютневого, а в Київській області – і поготів 37%.
Усе через невизначеність – ніхто не знає, коли закінчиться війна, чи не потрапить російська ракета в щойно зведений будинок та що відбуватиметься з цінами на нерухомість у найближчі пів року-рік. За даними ЛУН, перед повномасштабним вторгнення рф в Україні нараховувалося понад 200 000 активних інвесторів у новобудови. Однак після 24 лютого 2022-го їхня кількість у регіонах, де не точаться активні бойові дії, у середньому скоротилась удвічі.
Темпи будівництва теж знижуються, однак поки не настільки катастрофічними темпами. Торік в Україні ввели в експлуатацію 7,1 млн кв. м житла, що, за даними Державної служби статистики, на 38% менше, ніж роком раніше. А в столиці – 0,9 млн кв. м – проти 1,96 млн кв. м у 2021-му.
У воєнний рік девелоперам довелося підвищувати ціни через шалене подорожчання собівартості. І це також відчутний ризик. Наприклад, за рік житло комфорт-класу у Києві, згідно зі статистикою ЛУН, зросло в ціні на 34,8% і становить 38 000 грн за квадратний метр, у Львові – на 53,3%, до 32 200 грн за 1 кв. м. А в Одесі – на 47,6%, до 30 400 грн за квадратний метр.
Незважаючи на ракети та дрони в повітрі, падіння попиту та зростання собівартості, забудовники продовжують працювати. Як живе галузь, які рішення стали найбільш вдалими, що допомагає зберегти команди та бізнес і чи планують девелопери розвиток найближчим часом? Які новації гравці ринку навряд чи б запровадити, якби не війна? Про це Mind розповіли топменеджери великих девелоперських компаній.
Тетяна Маркова, директорка Департаменту продажу і маркетингу ПрАТ “ХК “Київміськбуд”
Як війна «перекроїла» галузь та бізнес-модель вашої компанії?
Повномасштабна війна серйозно вплинула на галузь, після 24 лютого 2022 року ринок нерухомості завмер майже на півроку і почав оживати після відкриття реєстрів. Але не надовго. Уже восени стало зрозуміло, що вести повноцінно роботи з годинними відключеннями електроенергії практично нереально. Ми призупинили роботи до стабілізації ситуації зі світлом. І хоча Київ вивели з переліку міст, де ведуться активні воєнні дії, регулярні сирени та загроза обстрілів ракетами і «шахедами» оптимізму особливо не додають. Немає будівництва – немає продажів, відповідно, коштів. Великий брак будівельників, які у своїй більшості мобілізовані або з перших же днів вторгнення повернулись у свої регіони. Великий брак будматеріалів і складнощі з логістикою від заводів-виробників. Але потрібно добудувати понад два десятки об’єктів, у яких люди чекають на своє житло – всі ці виклики стоять перед нами кожний день.
Щодо зміни бізнес-моделі, так, з весни минулого року пріорітетом для нас стала допомога збройним силам, теробороні, Гуманітарному штабу, одне одному. На початку березня «Київміськбуд» перерахував 15 млн грн на потреби ЗСУ, надавав постійну гуманітарну допомогу столиці. На прохання «Головного військового клінічного госпіталю» Міністерства оборони Холдингова компанія допомогла знайти, придбати та доставити в Україну низку медикаментів. Протитанкові їжаки, бронежилети, автівки, адресна допомога батальйонам – кожен робив, що міг, аби країна мала сили протистояти окупантам.
Які з екстрених рішень виявилися найбільш вдалими?
Думаю, рішення, як і більшості забудовників, добудовувати об’єкти високої готовності.. З червня ми почали запускати роботи на об’єктах і за півроку нам вдалось ввести в експлуатацію ЖК «Райдужний», ЖК «Гвардійський» і першу чергу «Оберегу-2» — загалом на понад 101,7 тис. кв м. Плюс 4 паркінги на 617 машиномісць.
Завдяки яким «фішкам» зберігали/підтримували лояльність клієнтів?
Ми залишили знижки, які Компанія завжди надавала за внесення повної суми коштів і за купівлю у розстрочку з першим внеском від 50%. Ми запровадили додаткову знижку для воїнів ЗСУ і з початку 2023 року до кінця березня ввели додаткову знижку для наших покупців. Подовжили терміни розстрочок і дали змогу людям не сплачувати певний період обов’язкові платежі. Стимулювання купівлі коштами – найбільш дієвий механізм. Коли мова йде про нерухомість, навіть 2-5% – це вже суттєва економія.
Як будували зворотній зв’язок?
Гаряча лінія завжди на зв’язку, соцмережі, чат на сайті – весь час всі ці канали тримали і тримають зв’язок з покупцями.
Як змінилася кадрова політика компанії? Наскільки сильно трансформувалася команда через мобілізацію /евакуацію / релокацію? Чи торкнулися вас вимушені скорочення персоналу? Якщо так, яким чином це «організовували»?
У перші дні повномасштабної війни всі, хто хотів і мав можливість виїхати і вивезти дітей, літніх батьків – могли це зробити. Всі, хто продовжував працювати у столиці, чи віддалено, мали змогу це робити. Кого така ситуація не влаштовувала, звільнялись. Невелика оптимізація кількості працівників пов’язана з військовим станом. Безпосереднім будівництвом об’єктів займаються підрядні організації, а не офісні працівники, частина з яких до цього часу і так перебувала у відпустках за власний рахунок.
Що з фінрезультатами? Наскільки великими є фінансові втрати? Наскільки суттєво довелося переглядати плани у середньо- та довгостроковій перспективі?
Фінансові втрати суттєві, мало знайдеться людей, які готові купувати нерухомість під час ракетних обстрілів з загрозою, що в недобудований об’єкт може «прилетіти». Покупці цікавились переважно готовими квартирами, який у нас практично не буває на етапах високої готовності, і паркінгами.
До якої позначки загалом звузився обрій планування?
Плануємо максимально коротко: є щоквартальні плани, але вони переглядаються щомісяця з урахуванням динаміки. Сподіваємось на краще, але маємо бути готовими до різних варіантів розвитку подій.
У 2023-й Україна ввійшла в стані активних бойових дій. Як розраховуєте його пройти: чи є план «А», план «Б» і т.д.
Усе залежить виключно від тривалості війни. Якщо нашим захисникам вдасться отримати перемогу найближчим часом, тоді можемо говорити про перспективні зрушення на ринку нерухомості, активізацію покупців, відновлення будівництва та реалізацію нових проектів. Якщо, як прогнозують деякі експерти, переможемо вже літом 2023, то чекати росту продажів можна вже восени. У певного відсотка людей ще залишились кошти, і вони цікавляться нерухомістю. Але не купують. Тож такий варіант розвитку подій підштовхне реалізацію відкладеного попиту, і ринок почне рухатись.
Якщо війна переросте у затяжний конфлікт, важно буде усім, і ринок нерухомості не виняток. У такому випадку, програма максимум – утримати бізнес на існуючому рівні.
Більше думок девелоперів читайте у матеріалі: Рік незламності: що допомагає ринку нерухомості пережити складні часи